|  |
РЕШЕНИЕ Арбитражного суда Красноярского края от 21.02.2006 № А33-28034/2005
<ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА НОВЫЙ СРОК ВОЗНИКАЕТ У АРЕНДАТОРА ПО ИСТЕЧЕНИИ СРОКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЛИШЬ ПРИ НАМЕРЕНИИ СОБСТВЕННИКА СДАВАЕМОГО В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВА ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ НА НОВЫЙ СРОК И НЕ ИСКЛЮЧАЕТ ЕГО ПРАВО ПРЕКРАТИТЬ АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ ПО ИСТЕЧЕНИИ СРОКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ И РЕАЛИЗОВАТЬ ПРАВА СОБСТВЕННИКА В ОТНОШЕНИИ ДАННОГО ИМУЩЕСТВА ИНЫМ ОБРАЗОМ, ЧЕМ ПУТЕМ СДАЧИ ЕГО В АРЕНДУ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 21 февраля 2006 г. Дело № А33-28034/2005
(извлечение)
Судья Арбитражного суда Красноярского края Хасанова И.А.
рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя В., г. Красноярск,
к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора:
- ООО "П.", г. Красноярск,
- комитет по архитектуре и градостроительству администрации города Красноярска,
о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора;
в судебном заседании участвовали:
от истца - С., представитель по доверенности от 14.01.2005;
от ответчика - Б., представитель по доверенности № 34 от 14.06.2005;
от третьего лица комитета по архитектуре - Д., представитель по доверенности № 336 от 17.01.2006.
Протокол настоящего судебного заседания велся И.А. Хасановой.
Резолютивная часть решения была объявлена в судебном заседании 20 февраля 2006 года. В полном объеме решение изготовлено 21 февраля 2006 года.
Индивидуальный предприниматель В. обратился с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка по адресу: г. Красноярск, Советский район, 35 м до северо-западного торца.
Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО "П." и комитет по архитектуре и градостроительству администрации города Красноярска
Ответчик иск не признал по следующим основаниям:
- указанная в проекте договора аренды площадь земельного участка - 18 кв. м установлена лицензированной организацией без каких-либо указаний на то департамента;
- поскольку из представленного протокола разногласий площадь земельного участка в кв. м не была указана, поэтому предмет договора не может быть определен;
- своевременность продления договора не зависит от арендодателя, а зависит от своевременно представленного арендатором разрешения на распространение наружной рекламы;
- включать пункт о преимущественном праве на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в условия договора нет необходимости, т.к. это прямо предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации;
- исключение п. 6.3 договора аренды невозможно, поскольку это прямо предусмотрено п. 1.4 постановлений № 697 и № 578;
- в соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды, а также все соглашения к нему должны быть заключены в письменной форме, в связи с чем редактировать п. 6.5 договора нецелесообразно.
Третьи лица мнение по иску не выразили.
В соответствии с пунктом 3 статьи 14 ФЗ "О рекламе" распространение наружной рекламы путем установки на территории, здании, сооружении и ином объекте, а также определение размера и порядка внесения платы за распространение указанной рекламы осуществляются на основании договора с собственником либо с лицом, обладающим вещными правами на имущество и при наличии разрешения, выдаваемого органом местного самоуправления.
Статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено заключение органами местного самоуправления договора аренды земельного участка в случае его предоставления для целей, не связанных со строительством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Таким образом, спорные правоотношения в соответствии со статьей 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат рассмотрению арбитражным судом.
При рассмотрении настоящего дела судом установлено:
комитетом по архитектуре и градостроительству администрации города Красноярска предпринимателю В. выдано разрешение № 10219 от 21.05.2004 на распространение наружной рекламы в виде двухстороннего наземного щита, размером 6,0 х 3,0 метров, по адресу: Советский район. (35 метров до северо-западного торца). Разрешение выдано на срок до 25.05.2005. Аналогичное разрешение выдано истцу 19.06.2005 № 11749 со сроком действия до 25.06.2006.
На основании указанных разрешений департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (Арендодатель) направлен индивидуальному предпринимателю В. (Арендатор) проект договора аренды земельного участка.
1. В соответствии с пунктом 1.1 проекта Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли поселений, с кадастровым номером 24:50:04 00 012:0036, в оценочной зоне 88, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, (35 метров до северо-западного торца) в Советском районе (далее - участок), для использования в целях размещения двухстороннего наземного рекламного щита, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 18.00 кв. м (приложение 1).
Истец предложил изменить указанный пункт договора, закончить первое предложение словами: "рекламного щита". Со слов: "в границах" и далее из текста первого предложения исключить. Дополнить абзац 1 пункта 1.1 условием: "Размер земельного участка определяется исходя из площади фактического земельного пользования с учетом проекции на поверхность земли". Основанием для изменения пункта 1.1 договора указывает пункт 6 Постановления администрации города от 12.10.99 № 697 и решение арбитражного суда Красноярского края по делу А33-27691/04-с6 от 21.02.2005.
2. Пунктом 4.2 проекта договора предусмотрены обязанности арендодателя:
- 4.2.1 выполнять в полном объеме все условия договора;
- 4.2.2 своевременно производить перерасчет арендной платы.
Истец предложил дополнить указанный пункт договора пунктом 4.2.3 в редакции: "Своевременно продлевать действие настоящего договора в установленном законом и договором порядке".
3. Пунктом 4.3 проекта договора предусмотрено право арендатора использовать земельный участок на условиях, установленных договором. Истец предложил дополнить указанный пункт пунктом 4.3.2 в редакции: "Арендатор имеет право на продление срока аренды земельного участка".
4. В соответствии с пунктом 6.3 проекта договора в редакции ответчика "договор прекращает свое действие по окончании срока его действия. Пользование Арендатором земельным участком после окончания срока действия договора не допускается". Истец предложил исключить указанный пункт из текста договора, руководствоваться п. 6.2 договора в редакции Арендодателя.
5. Согласно пункту 6.4 проекта договора "Арендодатель вправе в одностороннем порядке без судебной процедуры отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных п. 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз". Истец предложил исключить указанный пункт из текста договора, руководствоваться п. 6.2 договора в редакции Арендодателя.
6. В соответствии с пунктом 6.5 проекта договора в редакции ответчика "продление срока аренды участка возможно по соглашению сторон. Для продления срока аренды Арендатор обращается с соответствующим заявлением не позднее чем за 1 (один) месяц до окончания срока действия договора". Истец предложил первое предложение из текста п. 6.5 договора исключить, п. 6.5 изложить в редакции: "Для продления срока аренды Арендатор обращается к Арендодателю" и далее по тексту в редакции Арендодателя.
7. В соответствии с пунктом 8.1 проекта договора "По окончании срока действия договора Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок на согласованных условиях". Истец предложил исключить пункт 8.1 из текста договора.
Проект договора аренды подписан Арендатором с протоколом разногласий и направлен Арендодателю письмом от 31.08.2005. Письмом № 18594к от 10.10.05 Арендодатель отклонил протокол разногласий, что послужило поводом для обращения с настоящим иском в суд.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (статья 607 ГК Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статьей 33 Кодекса установлено, что для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Согласно пункту 2 Решения Красноярского городского Совета от 22 сентября 1998 г. № 14-131 "О средствах наружной рекламы и информации в городе Красноярске" монтажно-строительные и электромонтажные работы, обслуживание средств наружной рекламы и информации необходимо выполнять в полном соответствии с проектной документацией, Правилами устройства электроустановок, Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей и Правилами техники безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей, строительными нормами и правилами.
Поскольку владение и пользование земельным участком в целях размещения рекламного средства включает в себя:
- монтажно-строительные и иные виды работ по установке средства рекламы и ее возможному демонтажу,
- обслуживание средств наружной рекламы,
неправомерно требование истца об определении размера земельного участка "исходя из площади фактического земельного пользования с учетом проекции на поверхность земли". Подобная редакция пункта 1.1 договора не позволяет определить конкретную площадь земельного участка, переданного в аренду.
Кроме того, пунктом 4 статьи 22 и пунктом 3 статьи 65 ЗК Российской Федерации к существенным условиям договора аренды земельного участка отнесен размер арендной платы. Указанный размер возможно определить лишь при указании в договоре площади земельного участка, исчисляемой в квадратных метрах.
С учетом изложенного пункт 1.1 проекта договора аренды подлежит заключению в редакции ответчика.
2. В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Понятие преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок раскрыто в статье 621 ГК Российской Федерации, согласно которой, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Вместе с тем согласно пункту 3 статьи 209 ГК Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Следовательно, обязанность арендодателя реализовать право арендатора на преимущественное заключение договора аренды на новый срок существует лишь при намерении собственника (иного управомоченного лица) продолжить на новый срок арендные отношения и не исключает его право арендные отношения прекратить и реализовать права собственника иным образом.
Редакция истца пункта 4.2.3 договора аренды "Арендодатель обязан своевременно продлевать действие настоящего договора в установленном законом и договором порядке" лишает собственника подобного права, поэтому требование о ее включении в проект договора не подлежит удовлетворению. Не соответствует данное требование и пункту 2 статьи 22 ЗК Российской Федерации, устанавливающей, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду.
Ссылка истца на затягивание ответчиком процедуры заключения договора аренды земли на новый срок не может свидетельствовать о нарушении его прав, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Порядок прекращения договора в этом случае регулируется статьей 610 ГК Российской Федерации. При отсутствии предупреждения арендодателя о прекращении действия договора на новый срок договор продолжает действовать.
3. С учетом положений статьи 621 Кодекса и пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса правомерно требование истца о дополнении пункта 4.3 проекта договора пунктом 4.3.2 в редакции: "Арендатор имеет право на продление срока аренды земельного участка".
4. Пункт 6.3 проекта договора в редакции, предложенной ответчиком о том, что "договор прекращает свое действие по окончании срока его действия. Пользование Арендатором земельным участком после окончания срока действия договора не допускается", противоречит положениям статьи 621 ГК Российской Федерации и пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому требование истца о его исключении правомерно и подлежит удовлетворению судом.
5. Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 3 статьи 450 ГК Российской Федерации установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно статье 619 ГК Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, законом предусмотрен судебный порядок расторжения договора при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы. При этом Земельный кодекс не предусматривает возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса. Следовательно, пункт 6.4 проекта договора в редакции ответчика, предусматривающий право арендодателя в одностороннем порядке без судебной процедуры отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных п. 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз, противоречит выше приведенным положениям Гражданского и Земельного кодексов, поэтому подлежит исключению из проекта договора.
6. В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон. Условие пункта 6.5 договора аренды в редакции ответчика допускает право сторон на продление срока аренды участка по их соглашению. Данное условие не исключает право арендатора на преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении его срока, предусмотренное п. 3 статьи 22 ЗК Российской Федерации, и право на возобновление договора, предусмотренное п. 2 статьи 621 ГК Российской Федерации. Поскольку первое предложение пункта 6.5 договора не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы арендатора, требование истца о принятии пункта 6.5 договора в его редакции отклонено судом.
Пункт 8.1 проекта договора в редакции ответчика, исключающий преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок по окончании срока его действия, противоречит пункту 3 статьи 22 ЗК Российской Федерации, поэтому подлежит исключению из проекта договора. Доводы ответчика в обоснование включения данного пункта в проект договора о том, что возможность заключения договора зависит от наличия у арендатора разрешения на размещение рекламы, выдаваемого комитетом по архитектуре и градостроительству администрации города Красноярска, не влияет на выводы суда. Отсутствие подобного разрешения может служить основанием для применения мер административной ответственности к распространителю наружной рекламы, предусмотренных Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, но не может служить основанием для лишения арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, если последний надлежащим образом исполняет свои обязанности.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
решил:
иск удовлетворить частично.
Принять пункт 1.1 договора аренды в редакции ответчика. Включить в договор пункт 4.3.2 в редакции истца. Исключить из договора пункты 6.3, 6.4, 8.1 договора.
В остальной части иска отказать.
Возвратить предпринимателю В., зарегистрированному администрацией Центрального района г. Красноярска 16.04.2003 № 4409/01, из федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины.
Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Красноярского края.
Судья
И.А.ХАСАНОВА
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
