|  |
РЕШЕНИЕ Енисейского районного Совета депутатов Красноярского края от 16.03.2006 № 7-104р
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ПЕРЕДАЧИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА В УПРАВЛЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ И ТСЖ"
Официальная публикация в СМИ:
"Енисейская правда", № 67-68, 13.04.2006
Вступил в силу с 16 марта 2006 года (пункт 4 данного документа).
ЕНИСЕЙСКИЙ РАЙОННЫЙ СОВЕТ ДЕПУТАТОВ
КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
РЕШЕНИЕ
от 16 марта 2006 г. № 7-104р
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ПЕРЕДАЧИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
В УПРАВЛЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ И ТСЖ
В соответствии со ст. 20 Устава Енисейского района, руководствуясь положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, Енисейский районный Совет депутатов решил:
1. Утвердить порядок передачи многоквартирного дома, расположенного на территории Енисейского района, в управление управляющей организации (приложение 1).
2. Утвердить порядок передачи многоквартирного дома, расположенного на территории Енисейского района, в управление ТСЖ (приложение 2).
3. Контроль за исполнением Решения возложить на постоянную депутатскую комиссию по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (Гарманов В.Л.).
4. Решение вступает в силу со дня подписания.
Глава района
С.В.ЕРМАКОВ
Приложение 1
к Решению
районного Совета депутатов
от 16 марта 2006 г. № 7-104р
ПОРЯДОК
ПЕРЕДАЧИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА В УПРАВЛЕНИЕ
УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Управление управляющей организацией является одним из способов управления многоквартирным домом. Этот способ управления предполагает заключение договора управления между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией.
1.2. Управляющая организация может по договору за плату предоставлять услуги по управлению многоквартирным домом в случае, если:
1.2.1. Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме выбран способ управления этим домом:
- управляющей организацией;
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме с привлечением управляющей организации;
- товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом с привлечением управляющей организации;
1.2.2. Органом местного самоуправления проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации, если до 1 марта 2006 года собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
1.3. Настоящий Порядок управления многоквартирным домом управляющей организацией разработан в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.
2. ПОРЯДОК ОРГАНИЗАЦИИ И ВЫБОРА
СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ
2.1. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
2.2. Общее собрание собственников жилья правомочно, если в собрании участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений, проживающих в данном многоквартирном доме (статьи 44 - 48 ЖК РФ).
2.3. Представитель на общем собрании собственников помещений действует на основании составленной в письменной форме доверенности на голосование (п. 2 ст. 48 ЖК РФ).
2.4. Доверенность на голосование должна содержать сведения о собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
2.5. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников.
2.6. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
2.7. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- повестка дня данного собрания;
- форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
- дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- порядок ознакомления с информацией (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ст. 45 ЖК РФ).
2.8. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (п. 1 ст. 48 ЖК РФ).
2.9. Количество голосов у каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).
2.10. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такое решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% принимающих участие в общем собрании собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме (ст. 46 ЖК РФ).
2.11. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований действующего законодательства, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ст. 46 ЖК РФ).
3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
В УПРАВЛЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ
3.1. Передача жилых домов в управление управляющей организации должна осуществляться в отношении каждого многоквартирного дома в отдельности с заключением договора управления с собственниками помещений каждого многоквартирного дома.
3.2. Каждый многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией по договору управления.
3.3. Договор на управление многоквартирным домом должен соответствовать нормам действующего законодательства, и в нем должны быть указаны:
- адрес дома, состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
3.4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
3.5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем на пять лет.
3.6. Руководитель управляющей организации, выбранной собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании собственников жилья, направляет в организацию (предприятие ЖКХ), у которой в настоящее время находится на обслуживании данный многоквартирный дом, заявление о передаче многоквартирного дома в управление управляющей организации (далее по тексту - Заявление) согласно приложению № 1 (не приводится).
К Заявлению прилагаются следующие документы:
- протокол общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, на котором принято решение о выборе управляющей организации;
- свидетельство о государственной регистрации управляющей организации;
- договор на управление многоквартирным домом.
3.7. Организация (предприятие ЖКХ) в течение 30 дней с даты получения Заявления обязана по акту приема-передачи согласно приложению 2 (не приводится) передать управляющей организации следующие документы:
- техническую документацию (схемы) на инженерные сети водотеплоэлектроснабжения, водоотведения;
- техническую документацию (паспорт, перечень) на инженерное оборудование;
- акты технического состояния инженерных сетей водотеплоэлектроснабжения, водоотведения и инженерного оборудования;
- технические условия на подключение и схемы подключения с указанием границ балансовой принадлежности к сетям водотеплоэлектроснабжения, водоотведения и инженерного оборудования;
- разрешение на водопотребление и сброс сточных вод в канализацию, на водотеплоэлектропотребление;
- списки лицевых счетов;
- технический паспорт домовладения;
- сведения о состоянии основных фондов (стоимость, сумма, износ);
- план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
3.8. Управляющая организация в течение 3 дней после принятия по акту приема-передачи многоквартирного дома в управление направляет в орган местного самоуправления сообщение о том, что многоквартирный дом передан в управление управляющей организации (далее по тексту - Сообщение).
К Сообщению прилагаются копии следующих документов:
- акт приема-передачи многоквартирного дома в управление управляющей организации;
- устав управляющей организации;
- свидетельство о государственной регистрации управляющей организации;
- договор на управление многоквартирным домом.
4. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ
4.1. Цели и задачи управляющей организации.
4.1.1. Управляющей организацией (управляющим) может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, в том числе индивидуальный предприниматель без образования юридического лица.
4.1.2. Управляющая организация - это организация, которая реализует функции управления непосредственно и (или) через другую организацию на договорной основе:
- выполняет для лиц, пользующихся помещениями в многоквартирном доме, работы по содержанию и ремонту общего имущества дома;
- предоставляет коммунальные услуги (тепловодоэлектроснабжение, водоотведение);
- получает плату за все или отдельные виды жилищно-коммунальных услуг непосредственно от граждан. Финансируется управляющая организация за счет составляющей тарифа на содержание и ремонт жилья.
4.1.3. Выбранная управляющая организация вправе как самостоятельно (своими силами) оказывать услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, так и привлекать для этих целей любые иные подрядные организации по своему выбору. При этом она должна ориентироваться только на запросы своих заказчиков - собственников помещений в конкретном доме, которые будут оценивать результат и оплачивать цену договора управления.
4.1.4. Управление многоквартирным домом должно обеспечить выполнение следующих задач (п. 1 ст. 161 ЖК РФ):
- благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
- надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
- решение вопросов пользования указанным имуществом;
- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
4.2. Функции управляющей организации по управлению многоквартирным домом.
4.2.1. Техническое планирование работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме:
- ведение технической документации на инженерное оборудование и коммунальные сети, расположенные в доме;
- проведение технических осмотров для составления перечня работ по капитальному и текущему ремонту;
- составление плана работ по капитальному и текущему ремонту.
4.2.2. Контроль качества работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме:
- контроль качества и объема выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг (тепловодоэлектроснабжение, водоотведение);
- подготовка данных для корректировки размера оплаты в случае отклонения от установленного в договоре на управление многоквартирным домом перечня предоставляемых услуг;
- выявление незаконных и контроль за выполнением собственниками, проживающими в многоквартирном доме, работ по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений;
- контроль за выполнением договорных обязательств подрядными организациями, рассмотрение и составление протоколов разногласий к договорам, обеспечение проверки качества предоставляемых работ и услуг подрядными организациями, обеспечение соблюдения законодательства о труде.
4.2.3. Организация и обеспечение диспетчерского обслуживания:
- прием и регистрация заявок на выполнение текущих и аварийных работ;
- выяснение причин и характера заявок, решение вопросов о направлении работников для выполнения текущих и аварийных работ;
- осуществление контроля за ходом и окончанием выполнения текущих и аварийных работ;
- проведение анализа и выработка предложений по снижению количества заявок на текущие и аварийные работы.
4.2.4. Содержание общего имущества в многоквартирном доме:
- содержание в надлежащем техническом и санитарном состоянии общего имущества дома, в том числе подвала, чердака, подъездов и крыши;
- техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе запорной арматуры и приборов учета, а также технических помещений жилого дома;
- вывоз бытовых отходов;
- содержание придомовой территории.
4.2.5. Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме:
- текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории.
4.2.6. Договорно-правовая деятельность:
- заключение с собственниками помещений договора управления многоквартирным домом;
- заключение договоров с предприятиями, выполняющими работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг (тепловодоэлектроснабжение, водоотведение);
- заключение договоров с предприятиями, выполняющими работы по аварийному обслуживанию, вывозу бытовых отходов;
- применение мер гражданско-правовой ответственности к потребителям жилищно-коммунальных услуг, подрядным организациям в случае нарушения ими договорных обязательств;
- рассмотрение предложений, жалоб, заявлений по вопросам управления домом.
4.2.7. Финансово-экономическая деятельность:
- финансовое обеспечение выполнения условий договора управления многоквартирным домом с потребителями жилищно-коммунальных услуг;
- расчет тарифа на выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома;
- составление годового бюджета, ведение бухгалтерского учета и статистической отчетности;
- осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств с предприятиями - поставщиками услуг и работ;
- подготовка ежегодно в течение первого квартала текущего года отчета собственникам помещений о выполнении договора на управление многоквартирным домом за предыдущий год;
- ведение расчетов с потребителями жилищно-коммунальных услуг;
- определение размера платежа потребителей жилищно-коммунальных услуг с учетом льгот и субсидий за содержание и текущий ремонт общего имущества, за все или отдельные виды коммунальных услуг;
- оформление счетов-квитанций на оплату за содержание и текущий ремонт общего имущества, за все или отдельные виды коммунальных услуг;
- проведение перерасчета платежей за содержание и текущий ремонт общего имущества, за все или отдельные виды коммунальных услуг при неисполнении условий договора управления многоквартирным домом.
4.2.8. Работа с собственниками жилых помещений и гражданами, занимающими жилые помещения на основании договоров социального найма:
- организация и проведение ежегодно в течение первого квартала текущего года отчетных собраний;
- осуществление сбора оплаты, предусмотренной договором на управление многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества дома, за все или отдельные виды коммунальных услуг;
- предоставление информации в пределах компетенции управляющей организации по вопросам благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, предоставления коммунальных услуг (тепловодоэлектроснабжение, водоотведение);
- работа по ликвидации задолженности по оплате за услуги, установленные договором на управление многоквартирным домом (выяснение причин возникновения задолженности, анализ полученной информации, подготовка и направление уведомлений о необходимости погашения задолженности и т.д.).
4.2.9. Подготовка общего имущества многоквартирного дома к сезонной эксплуатации.
4.2.9.1. На основании результатов весеннего осмотра и недостатков, выявленных за прошедший период:
- разработка плана-графика подготовки многоквартирного дома и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях;
- устранение неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепловодоэлектроснабжения, водоотведения;
- приведение в технически исправное состояние территории домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвалы и их оконных приямков;
- обеспечение надлежащей гидроизоляции фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, исправности пожарных гидрантов;
- проведение гидравлических испытаний, ремонт, поверка и наладка комплекса устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла в квартиры.
4.2.9.2. Подтверждение готовности многоквартирного дома к эксплуатации в зимних условиях, которое определяется наличием:
- паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях;
- актов на исправность систем автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов котельных и инженерного оборудования зданий;
- актов технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;
- актов о готовности с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме по каждому объекту, а также актов на испытание, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.
5. УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ,
НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕН
МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ
5.1. Управляющая организация осуществляет управление многоквартирным домом и в установленных границах земельным участком, на котором он расположен, с элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на указанном земельном участке.
5.2. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
5.3. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, Российской Федерации (1 марта 2005 года) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
5.4. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
5.5. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами местного самоуправления.
5.6. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
6. ПОЛНОМОЧИЯ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ
6.1. Орган местного самоуправления как собственник жилых помещений.
6.1.1. Если в многоквартирном доме имеются помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию, то представитель органа местного самоуправления участвует в выборе способа управления многоквартирным домом.
6.1.2. Орган местного самоуправления, как собственник муниципальных помещений в многоквартирном доме, должен быть уведомлен в соответствии с положениями статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации о проведении общего собрания собственников.
6.1.3. Представитель органа местного самоуправления, присутствующий на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, должен иметь перечень жилых помещений с данными об общей площади этих жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.
6.1.4. Сумма общей площади муниципальных помещений, расположенных в многоквартирном доме, будет составлять количество голосов, которыми орган местного самоуправления обладает при выборе способа управления. Представитель органа местного самоуправления на основании доверенности на голосование обладает количеством голосов пропорционально доле муниципальной собственности в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
6.1.5. Орган местного самоуправления, как собственник муниципальных помещений в многоквартирном доме, может созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для выбора способа его управления.
6.2. Орган местного самоуправления как представитель собственников жилых помещений
6.2.1. Орган местного самоуправления организует информационно-разъяснительную работу с собственниками жилых помещений по выбору способа управления многоквартирным домом.
6.2.2. Орган местного самоуправления утверждает порядок, устанавливающий механизм передачи многоквартирного дома в управление управляющей организации.
6.2.3. Орган местного самоуправления определяет условия предоставления управляющей организации бюджетных средств на возмещение расходов, связанных с предоставлением субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг, разницы в тарифе между 100% и установленным уровнем оплаты населением жилищно-коммунальных услуг.
6.2.4. Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
Приложение 2
к Решению
районного Совета депутатов
от 16 марта 2006 г. № 7-104р
ПОРЯДОК
ПЕРЕДАЧИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА В УПРАВЛЕНИЕ ТСЖ
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) является одним из способов управления многоквартирным домом.
1.2. Настоящий Порядок управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья разработан в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.
2. ПОРЯДОК ОРГАНИЗАЦИИ И ВЫБОРА
СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ
2.1. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
2.2. Общее собрание собственников жилья правомочно, если в собрании участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений, проживающих в данном многоквартирном доме (статьи 44 - 48 ЖК РФ).
2.3. Представитель на общем собрании собственников помещений действует на основании составленной в письменной форме доверенности на голосование (п. 2 ст. 48 ЖК РФ).
2.4. Доверенность на голосование должна содержать сведения о собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
2.5. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников.
2.6. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
2.7. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- повестка дня данного собрания;
- форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования - дата окончания приема решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ст. 45 ЖК РФ).
2.8. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (п. 1 ст. 48 ЖК РФ).
2.9. Количество голосов у каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).
2.10. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такое решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% принимающих участие в общем собрании собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме (ст. 46 ЖК РФ).
2.11. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований действующего законодательства, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ст. 46 ЖК РФ).
3. ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
3.1. Товариществом собственников жилья (далее по тексту - ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).
3.2. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 135 ЖК).
3.3. Устав ТСЖ принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 135 ЖК РФ).
3.4. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет устав, печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке.
3.5. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о регистрации юридических лиц.
3.6. Высшим органом ТСЖ является общее собрание членов товарищества. Текущее руководство деятельностью ТСЖ осуществляет правление товарищества.
3.7. Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
3.8. Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества, который действует от имени товарищества в соответствии с уставом ТСЖ без доверенности (ст. 149 ЖК РФ).
4. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
В УПРАВЛЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВУ
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
4.1. Председатель правления ТСЖ направляет в управляющую организацию (предприятие ЖКХ), у которой в настоящее время находится на обслуживании данный многоквартирный дом, заявление о передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ (далее по тексту - Заявление) согласно приложению № 1 (не приводится).
К Заявлению прилагаются следующие документы:
- протокол общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома, на котором принято решение организовать ТСЖ;
- устав ТСЖ;
- свидетельство о государственной регистрации ТСЖ.
4.2. Управляющая организация (предприятие ЖКХ) в течение 30 дней с даты получения Заявления обязана по акту приема-передачи согласно приложению 2 (не приводится) передать председателю правления ТСЖ следующие документы:
- техническую документацию (схемы) на инженерные сети водотеплоэлектроснабжения, водоотведения;
- техническую документацию (паспорт, перечень) на инженерное оборудование;
- акты технического состояния инженерных сетей водотеплоэлектроснабжения, водоотведения и инженерного оборудования;
- технические условия на подключение и схемы подключения с указанием границ балансовой принадлежности к сетям водотеплоэлектроснабжения, водоотведения и инженерного оборудования;
- разрешение на водопотребление и сброс сточных вод в канализацию, на водотеплоэлектропотребление;
- списки лицевых счетов;
- технический паспорт домовладения;
- сведения о состоянии основных фондов (стоимость, сумма, износ);
- план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
4.3. Председатель правления ТСЖ в течение 3 дней после принятия по акту приема-передачи многоквартирного дома в управление направляет сообщение о том, что многоквартирный дом передан в управление ТСЖ (далее по тексту - Сообщение):
- в орган местного самоуправления;
- в бюро технической инвентаризации (БТИ).
К Сообщению прилагаются копии следующих документов:
- акт приема-передачи многоквартирного дома в управление ТСЖ;
- устав ТСЖ;
- свидетельство о государственной регистрации ТСЖ.
4.4. БТИ на основании Сообщения в течение 5 дней делает запись в технический паспорт домовладения о том, что многоквартирный дом находится в управлении ТСЖ.
5. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
5.1. В обязанности правления ТСЖ входит управление многоквартирным домом (ст. 148 ЖК РФ).
5.2. Управление многоквартирным домом должно обеспечить (п. 1 ст. 161 ЖК РФ):
- благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
- надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
- решение вопросов пользования указанным имуществом;
- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
5.3. Функции управления многоквартирным домом включают в себя:
- организацию эксплуатации многоквартирного дома (ведение технической документации на инженерное оборудование; составление плана работ по капитальному и текущему ремонту, текущему обслуживанию; разработку предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельного участка; ведение бухгалтерского учета и статистической отчетности и т.д.);
- взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками услуг, работ (заключение и соблюдение договоров с предприятиями-поставщиками на тепловодоснабжение и водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов и т.д.);
- все виды работ с собственниками помещений в многоквартирном доме (ведение лицевых счетов; начисление и сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги; заключение договоров с собственниками помещений о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; диспетчерские функции по приему заявок на выполнение ремонтных (аварийных) работ и т.д.).
6. УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ,
НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕН
МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ
6.1. ТСЖ осуществляет управление многоквартирным домом и в установленных границах земельным участком, на котором он расположен, с элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на указанном земельном участке.
6.2. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
6.3. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (1 марта 2005 года) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
6.4. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
6.5. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами местного самоуправления.
6.6. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
7. ОТНОШЕНИЯ ТСЖ
7.1. Отношения товарищества с членами ТСЖ.
7.1.1. К компетенции общего собрания членов ТСЖ относится установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ (п. 2 ст. 145 ЖК РФ).
7.1.2. ТСЖ вправе:
- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные главой 13 Жилищного кодекса РФ и уставом ТСЖ цели;
- устанавливать на основе принятой ТСЖ сметы доходов и расходов на год размеры обязательных платежей и взносов для каждого собственника помещений в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 1 ст. 137 ЖК РФ).
7.2. Отношения товарищества с не членами ТСЖ.
7.2.1. ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ (п. 2 ст. 138 ЖК РФ).
7.2.2. Не являющиеся членами ТСЖ собственники жилья вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК РФ).
8. ПОЛНОМОЧИЯ ТСЖ
8.1. Полномочия ТСЖ по организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
8.1.1. В обязанности правления ТСЖ входит:
- наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
- заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (пункты 5 и 6 ст. 148 ЖК РФ).
8.2. Полномочия ТСЖ по организации предоставления гражданам коммунальных услуг.
8.2.1. ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством договоры об оказании коммунальных услуг в интересах членов ТСЖ (п. 1 ст. 137 ЖК РФ).
8.2.2. ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (ст. 138 ЖК РФ).
8.2.3. Не являющиеся членами ТСЖ собственники жилья вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК РФ).
9. ПОЛНОМОЧИЯ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ
9.1. Орган местного самоуправления как собственник жилых помещений.
9.1.1. Если в многоквартирном доме имеются помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию, то представитель органа местного самоуправления участвует в выборе способа управления многоквартирным домом.
9.1.2. Орган местного самоуправления, как собственник муниципальных помещений в многоквартирном доме, должен быть уведомлен в соответствии с положениями статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации о проведении общего собрания собственников.
9.1.3. Представитель органа местного самоуправления, присутствующий на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, должен иметь перечень жилых помещений с данными об общей площади этих жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.
9.1.4. Сумма общей площади муниципальных помещений, расположенных в многоквартирном доме, будет составлять количество голосов, которыми орган местного самоуправления обладает при выборе способа управления. Представитель органа местного самоуправления на основании доверенности на голосование обладает количеством голосов пропорционально доле муниципальной собственности в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
9.1.5. Орган местного самоуправления, как собственник муниципальных помещений в многоквартирном доме, может созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для выбора способа его управления.
9.2. Орган местного самоуправления как представитель собственников жилых помещений.
9.2.1. Орган местного самоуправления организует информационно-разъяснительную работу с собственниками жилых помещений по выбору способа управления многоквартирным домом.
9.2.2. Орган местного самоуправления утверждает порядок, устанавливающий механизм передачи многоквартирного дома в управление ТСЖ.
9.2.3. Орган местного самоуправления определяет условия предоставления ТСЖ бюджетных средств на возмещение расходов, связанных с предоставлением субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг, разницы в тарифе между 100% и установленным уровнем оплаты населением жилищно-коммунальных услуг.
9.2.4. Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
