|  |
СТАТЬЯ Арбитражного суда Красноярского края от 29.09.2006
"СТРОИТЬ НЕЛЬЗЯ, СНОСИТЬ?"
Официальная публикация в СМИ:
"Экономика и Жизнь - Сибирь", № 10, сентябрь, 2006
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
СТАТЬЯ
от 29 сентября 2006 года
СТРОИТЬ НЕЛЬЗЯ, СНОСИТЬ?
В последнее время все более актуальной становится проблема самовольного строительства. Предприниматели, которые возводят строения без получения необходимых разрешений, а также на землях, не отведенных для этой цели, впоследствии идут в суд.
Как свидетельствует практика работы Арбитражного суда Красноярского края, иски о признании права собственности на самовольные постройки подаются в отношении зданий магазинов, кафе, объектов производственного назначения (автозаправочных станций, гаражей, складов). Далеко не всегда суд встает на сторону истца. Наверняка многие красноярцы помнят нашумевший конфликт в Октябрьском районе, связанный со сносом кафе "Вечерняя Ветлужанка".
- В каких случаях постройка признается самовольной и какой накоплен опыт рассмотрения дел о признании права собственности на самовольную постройку? - с таким вопросом мы обратились к судье Арбитражного суда Красноярского края Людмиле Рудовой.
- Стоит напомнить, что по закону самовольной постройкой признается исключительно недвижимое имущество (т.е. объект неразрывно связан с землей, имеет подвал, фундамент, присоединен к системам коммуникаций). Постройка будет считаться самовольной, если она создана на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения на строительство необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Условия приобретения права собственности на самовольную постройку регулируются статьей 222 Гражданского кодекса РФ. Однако совсем недавно, 30 июня 2006 года, Федеральным законом № 93-ФЗ в указанную норму внесены изменения, которые вступают в силу с 1 сентября 2006 года. Закон предусматривает единственный случай признания права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, то есть за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом. Ныне действующая норма о признании права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, с сентября этого года утратит силу. Следовательно, лица, осуществившие постройку на не принадлежащем им земельном участке, утрачивают возможность признания права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости.
За первое полугодие 2006 года Арбитражным судом Красноярского края рассмотрено 26 дел о признании права собственности на самовольные строения. Немногим более половины исков удовлетворено.
Вот один из примеров. Негосударственное образовательное учреждение "Сибирский институт бизнеса, управления и психологии" (г. Красноярск) по договору купли-продажи приобрело у департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска нежилое здание, на которое в установленном порядке было зарегистрировано право собственности. Согласно договору купли-продажи учреждение приобрело и земельный участок, на котором располагался вышеупомянутый объект недвижимости. Впоследствии институт без разрешительных документов произвел реконструкцию этого здания, в результате чего изменилось количество этажей и его площадь. В процессе реконструкции объекта были несколько изменены конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Таким образом, приобретенный институтом объект недвижимости был уничтожен, а вместо него самовольно возведен новый объект. Арбитражному суду учреждение представило архитектурно-планировочное задание по реконструкции здания, договор строительного подряда, акты приемки выполненных работ и доказательства их оплаты. Документально было подтверждено соответствие спорного объекта требованиям безопасности, то есть застройщиком соблюдены строительные и санитарно-эпидемиологические правила и нормативы. Представлены также заключения от Росприроднадзора, управления архитектуры администрации г. Красноярска и других организаций и учреждений.
Из всех поступивших в материалы дела заключений следовало, что возведенная институтом постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд удовлетворил исковые требования, признал право собственности на возведенную самовольную постройку.
- И все же судебная тяжба - не лучший способ узаконить самовольную постройку, тем более что в судебном порядке предприниматель или юридическое лицо, осуществившее такое строительство, может и не приобрести на нее право собственности...
- Есть у нас и такие примеры. Приходилось отказывать в удовлетворении исковых требований, когда выяснялось, что истцу не был предоставлен земельный участок под возведенное строение, отсутствовали доказательства, свидетельствующие о том, что истец осуществил самовольное строительство за свой счет, а также когда возведенное строение не соответствовало строительным нормам и правилам или создавало угрозу жизни и здоровью граждан.
Так, открытому акционерному обществу "Инфраструктура" было отказано в иске, поскольку оно осуществило строительство на земельном участке, не предоставленном ему администрацией г. Шарыпово. Судите сами: если за ОАО признать право собственности, то это автоматически повлечет за собой нарушение прав собственника земельного участка. Статья 9 Градостроительного кодекса РФ требует от лиц, осуществляющих градостроительную деятельность, обеспечения безопасности территорий и поселений. Истцом же не были представлены доказательства, что возведенная им постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому отказ в иске вполне обоснованный.
Аналогичные выводы сделаны судом при рассмотрении иска предпринимателя о признании права собственности на нежилое здание, расположенное в Октябрьском районе (кафе "Вечерняя Ветлужанка"). В июне 2002 года администрация района разрешила использовать земельный участок в течение одного года под размещение временного сооружения павильона-кафе сроком на 1 год. Позднее, уже другим распоряжением, администрация Октябрьского района увеличила площадь земельного участка с 60 до 472 кв. м и продлила срок его использования до 20 октября 2003 года. В 2002 году истец возвел на арендуемом земельном участке одноэтажное нежилое здание кафе, общей площадью 1100,8 кв. м, вместо временного. Здание кафе является самовольной постройкой, поскольку его строительство осуществлялось на земельном участке, не принадлежащем истцу и не отведенном для этих целей. Кроме того, земельный участок, на котором было возведено здание кафе, расположен в водоохранной зоне ручья Серебряный. Если учесть, что отвод земельного участка под строительство здания кафе не осуществлялся, постройка не соответствует плану города (находится в жилой территориальной зоне и попадает под снос при строительстве третьей очереди многоэтажного жилого дома), то нарушаются права третьих лиц. Представленные в материалы дела заключения уполномоченных органов не подтверждали, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Суд отказал предпринимателю в удовлетворении иска.
- Существует в законодательстве понятие - приобретательная давность. Если объект был возведен лет 10 - 15 назад, может ли это быть гарантией признания права собственности арбитражным судом?
- Возведение объекта 10 - 15 лет назад никакой гарантией признания права собственности не является. Возникновение права собственности на недвижимое и иное имущество в силу приобретательной давности регулируется статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с этой статьей право собственности может быть признано на законно возведенный объект недвижимости. Самовольно возведенная постройка не может быть объектом каких-либо сделок. Таким образом, срок приобретательной давности неприменим при признании права собственности на самовольное строение.
Пресс-секретарь
Арбитражного суда Красноярского края
В.И.КИРИЧЕНКО
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
