|  |
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Законодательного Собрания Красноярского края от 20.10.1994 № 3-70П
"ОБ ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЯХ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АДМИНИСТРАЦИИ КРАЯ В ОБЛАСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ РЕФОРМЫ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 1994 г. № 3-70П
ОБ ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЯХ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АДМИНИСТРАЦИИ КРАЯ
В ОБЛАСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ РЕФОРМЫ
Рассмотрев представленные губернатором края Основные направления деятельности администрации края в области правового регулирования жилищной реформы, Законодательное Собрание Красноярского края постановляет:
1. Одобрить Основные направления деятельности администрации края в области правового регулирования жилищной реформы (прилагается).
2. Согласиться с концепцией формирования и эксплуатации жилищного фонда социального использования, а также с концепциями положений об арендных отношениях в жилищной сфере на территории Красноярского края и о продаже жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов на территории Красноярского края (приложения N№ 1, 2, 3).
3. Предложить администрации края:
разработать пакет нормативных документов, предусмотренных Основными направлениями деятельности администрации края в области правового регулирования жилищной реформы;
внести в срок до 1 ноября 1994 г. на рассмотрение Законодательного Собрания края проект Закона Красноярского края о льготах по налогу на прибыль предприятий, предусматривающий возможность направления предприятиями части налога на прибыль для кредитования строительства и приобретения жилья гражданами.
Председатель
Законодательного Собрания края
С.В.ЕРМАЧЕНКО
Приложение
к постановлению
Законодательного Собрания края
от 20 октября 1994 г. № 3-70П
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АДМИНИСТРАЦИИ КРАЯ
В ОБЛАСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ РЕФОРМЫ
ВВЕДЕНИЕ
Необходимость проведения в России жилищной реформы обусловлена несостоятельностью прежних подходов к решению жилищной проблемы. Многочисленные попытки государства решить жилищную проблему, обеспечить каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным жилым домом в рамках преимущественно "раздаточной" жилищной системы не увенчались успехом.
В соответствии с основными целями жилищной реформы Правительство РФ одобрило 20 июня 1993 г. Государственную целевую программу "Жилище", которая определила принципиальные положения новой долгосрочной государственной жилищной политики как неотъемлемой части стабилизации экономики в условиях перехода к рыночным отношениям.
Поскольку в соответствии с Конституцией РФ и Федеративным договором жилищное законодательство есть предмет совместного ведения федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов РФ, то Государственная программа "Жилище" указывает лишь основные направления реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально - экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.
В связи с этим в целях конкретизации деятельности администрации края и органов местного самоуправления городов и районов края по реализации жилищной реформы возникла необходимость в разработке настоящих Основных направлений.
I. ЦЕЛИ
1. Жилищная проблема в Красноярском крае, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, определяет необходимость ускорения на территории края проводимой в стране жилищной реформы.
2. Администрация края считает возможным решить в перспективе жилищную проблему в крае только путем последовательного воплощения в жизнь федеральной жилищной политики, основными принципами которой являются:
постепенное создание новой жилищной системы, при которой большинство проживающих будут способны оплачивать полную стоимость своего жилища по рыночным ценам, в то время, как помощь государства будет направляться только малоимущим группам населения;
строительство жилья за счет бюджетных средств, высвобождающихся при создании новой жилищной системы;
обеспечение приемлемого соотношения стоимости жилья и доходов населения. Средняя стоимость строительства или приобретения жилья будет ориентирована на 10 - 15-летний годовой средний доход семей, что позволит им оплатить собственное жилье в рассрочку;
совершенствование системы финансирования строительства и эксплуатации жилья путем внесения изменений и дополнений в систему налогового законодательства, нацеленного на стимулирование развития всех видов экономически эффективного жилищного строительства; создания условий по привлечению внебюджетных источников финансирования в жилищную сферу; формирования механизма ипотечного (залогового) кредитования; использования для жилищного строительства средств от приватизации и предпринимательской деятельности;
развитие всех разновидностей договоров купли - продажи жилья, аренды жилья, как основы создания общекраевого, а впоследствии и общефедерального рынка недвижимости в жилищной сфере, обеспечивающего свободную миграцию населения к местам привлечения капитала и приложения труда;
законодательное установление полноценной частной собственности на недвижимость в жилищной сфере, в том числе на землю для частного жилищного строительства;
развитие конкуренции в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда, стимулирование участия в этом негосударственных предприятий и организаций;
предоставление всем гражданам возможности беспрепятственной реализации права на приватизацию занимаемых ими жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда при упрощенных правилах оформления передачи жилья в собственность.
3. Основной целью деятельности администрации края в указанной области правового регулирования является создание в течение 1994 - 1996 г.г. всех необходимых условий для практической реализации на территории края новой жилищной политики.
II. РЕФОРМА СИСТЕМЫ ОПЛАТЫ ЖИЛЬЯ И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
4. Основными целями начатой в 1994 г. реформы оплаты жилья и коммунальных услуг являются:
достижение в ближайшие годы состояния, при котором оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма последовательно устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги, с одновременным применением мер социальной защиты;
создание на территории края эффективной системы предоставления нуждающимся гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг;
качественное улучшение обслуживания жилищного фонда за счет перехода на договорные отношения собственников жилья и объектов жилищно - коммунального хозяйства с субъектами хозяйствования - жилищными ремонтно - эксплуатационными и коммунальными предприятиями.
5. Для достижения указанных в п. 4 целей администрация края в течение 1994 - 1995 гг. намерена реализовать на территории края Постановление Правительства Российской Федерации от 22 сентября 1993 г. № 935 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг" и постановление администрации края от 04.02.94 г. № 62-П с аналогичным названием.
В частности, разработать в полном объеме необходимую нормативно - методическую базу реформы, в состав которой входят:
проект закона Красноярского края о социальной норме площади жилья;
положение о регулировании отношений между собственниками государственного и муниципального жилищного фонда и объектов коммунального хозяйствования с субъектами хозяйствования;
положение о порядке дотировании собственников государственного и муниципального жилищного фонда из бюджетных средств;
рекомендации по внедрению на территории края системы дифференцированной оплаты жилья в зависимости от его качества и месторасположения;
положение об оплате проживания в специализированных домах (общежитиях, домах - интернатах, домах для престарелых и т.п.), относящихся к жилищному фонду социального использования;
рекомендации по созданию на территории города (района) края эффективной системы предоставления нуждающимся гражданам жилищных субсидий (компенсаций).
6. Кроме того, администрация края обеспечит проведение разъяснительной и организационно - методической работы по созданию кондоминиумов и объединений нанимателей и арендаторов в домах всех форм собственности с целью реализации прав граждан на участие в управлении жилищным фондом по месту жительства, защиты их экономических и социальных прав и интересов, участия в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.
III. СТРУКТУРНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В КРАЕВОМ ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ
7. Правовое обеспечение и постепенное формирование на территории края новой структуры жилищного фонда, соответствующей целям и задачам жилищной реформы, в том числе разработка:
проекта закона Красноярского края о жилищном фонде социального использования города (района). Его концепция приведена в приложении № 1. (По данному законопроекту законодательная инициатива губернатора края является исключительной);
положения об арендных отношениях в жилищной сфере на территории Красноярского края. Концепция такого положения приведена в приложении № 2;
положения о продаже жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов на территории Красноярского края. Концепция такого положения приведена в приложении № 3. (Для муниципального жилищного фонда это положение будет носить рекомендательный характер);
примерного положения о жилищных фондах города (района);
примерных учредительных документов товарищества домовладельцев (кондоминиума) в качестве методического материала.
8. Кроме того, администрация края намерена посредством законодательной инициативы совместно с Законодательным Собранием края, депутатами Федерального Собрания от Красноярского края, органами государственной власти, входящих в состав "Сибирского Соглашения", активно влиять на разработку эффективной федеральной жилищной политики, в том числе и на процесс разработки и принятия федерального жилищного законодательства.
IV. ИНТЕНСИФИКАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В КРАЕ
9. В целях интенсификации строительства жилья юридическими и физическими лицами в Красноярском крае администрация края намерена совместно с Законодательным Собранием края разработать соответствующую этой задаче правовую базу и краевую налоговую политику.
При этом, в рамках первоочередного пакета документов в этой области предстоит разработать:
порядок долгосрочного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья гражданами;
мероприятия по развитию ипотечной системы кредитования жилищного строительства, а также меры по созданию органов управления этой системой в краевом масштабе;
меры по развитию внебюджетной системы инвестирования жилищной сферы;
порядок формирования и использования фонда развития жилищного строительства, в том числе и за счет средств, высвобождающихся при реализации новой системы оплаты жилья;
примерный порядок и условия выплаты дотаций из бюджетов городов и районов края очередникам, желающим строить либо приобрести собственное жилье;
положение о порядке кредитования строительства и приобретения жилья гражданами за счет льготы по налогу на прибыль;
примерный порядок получения и приобретения физическими и юридическими лицами земельных участков для строительства жилых помещений.
10. Администрация края считает, что реализация указанных в п. 9 намерений позволит в значительной мере увеличить загрузку имеющегося в крае строительного потенциала, мощности которого в настоящее время используются всего на 54 процента.
V. УЧАСТИЕ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ГОРОДОВ
И РАЙОНОВ КРАЯ В РЕАЛИЗАЦИИ ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АДМИНИСТРАЦИИ КРАЯ В ОБЛАСТИ
ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОЙ РЕФОРМЫ
11. Одним из главных условий успешной реализации основных направлений деятельности администрации края в указанной области является непосредственное участие в этом процессе органов местного самоуправления городов и районов края. Такое участие предполагает:
создание необходимых условий для правоприменения нового жилищного законодательства, в том числе и краевого законодательства, на территории края;
правовое регулирование, в пределах компетенции органов местного самоуправления, деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости в жилищной сфере, застройщиков, исполнителей работ, агентов по торговле и аренде, страховых компаний), в том числе разработку нормативных актов, предусмотренных Основными направлениями;
организаторскую работу по реализации принятых в рамках указанной деятельности администрации края нормативных документов, других, предусмотренных настоящими Основными направлениями, мероприятий, а также разъяснительную работу среди населения по вопросам жилищной реформы.
VI. ИДЕОЛОГИЧЕСКОЕ И ОРГАНИЗАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ
ЖИЛИЩНОЙ РЕФОРМЫ В КРАЕ
12. После существования в стране в течение многих десятилетий, в основном, "раздаточной" жилищной системы относительно быстрый переход к, в основном, рыночной жилищной системе связан со значительной трансформацией общественного сознания, которая может оказаться весьма болезненной.
Жители края поверят в жилищную реформу, когда увидят ее реальные плоды в виде заметного увеличения темпов жилищного строительства и повышения качества обслуживания существующего жилищного фонда. Но для этого, даже в самых благоприятных условиях, потребуется определенное время, в начальном отрезке которого придется реализовать ряд мер, которые существующим менталитетом воспринимаются как негативные (повышение квартплаты, сокращение объемов жилья, предоставляемого по договору найма и т.п.).
В связи с этим нормальная реализация жилищной реформы в крае невозможна без соответствующего ее идеологического обеспечения, в состав которого в качестве минимального объема входят:
публичное объявление Губернатором края проведение жилищной реформы в крае одной из самых приоритетных целей деятельности краевой администрации;
периодические, например, раз в квартал, публичные отчеты Губернатора края о ходе ее реализации;
учреждение ежемесячника "Жилищная реформа в крае" в качестве приложения к газете "Красноярский рабочий" с целью доведения до сведения граждан и должностных лиц:
официальных документов по вопросам жилищной реформы;
комментариев специалистов к этим документам;
опыта реализации жилищной реформы в крае;
юридических консультаций по проблемам жилищной реформы и др.;
учреждение совместно с краевой государственной телевизионной и радиовещательной компанией ежемесячной телевизионной программы "Новости жилищной реформы" с примерно часовым объемом вещания. Эта программа может быть использована для публичного выступления высших должностных лиц администрации и Законодательного Собрания края с анализом хода своей деятельности, а также для выступления специалистов, представителей общественности и распространения прогрессивного опыта проведения жилищной реформы на территории края.
13. Успех изложенной здесь Основных направлений деятельности администрации края невозможен без соответствующего организационного ее обеспечения, в состав которого входят:
образование при губернаторе края Координационного совета по проведению Жилищной реформы в крае, основной функцией которого является разработка стратегии и тактики проведения жилищной реформы;
образование управления жилищной политики администрации края, основной функцией которого должна стать координационная и организационно - методическая работа с территориями края по реализации жилищной реформы.
Приложение № 1
к Основным направлениям деятельности
администрации края в области правового
регулирования жилищной реформы
КОНЦЕПЦИЯ
ФОРМИРОВАНИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Даже беглый сравнительный анализ положений статей старой и новой Конституции РФ, определяющих право граждан на жилище, показывает, что давно обсуждаемые идеи радикальной Жилищной реформы в России, наконец, получили конституционную основу.
Отличие нового понимания конституционного права граждан на жилище состоит в том, что сегодня государство окончательно отказалось от провозглашавшейся в течение многих десятилетий обязанности обеспечить всех граждан России жилищем. Теперь оно берет на себя обязательство предоставить жилье "бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами" только "малоимущим, иным, указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище". Для всех остальных категорий граждан государство участвует в реализации их конституционного права на жилище тем, что "органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище".
В частности, государство обязуется совершенствовать систему финансирования строительства и эксплуатации жилья, внести изменения и дополнения в систему налогового законодательства, нацеленного на стимулирование развития всех видов экономически эффективного жилищного строительства, создать условия по привлечению внебюджетных источников финансирования в жилищную сферу, сформировать механизм ипотечного (залогового) кредитования, использовать для жилищного строительства средства от приватизации и предпринимательской деятельности. Кроме того, государство будет способствовать установлению полноценной частной собственности на недвижимость в жилищной сфере (в том числе, на землю для частного жилищного строительства), развитию конкуренции в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда за счет участия в этом негосударственных предприятий и организаций.
Прямым следствием принципиально нового для России определения конституционного права граждан на жилище должно стать появление жилищного законодательства, в том числе и краевого, призванного закрепить с помощью права современную жилищную политику государства.
Ключевой частью нового жилищного законодательства должны стать нормы о жилищном фонде социального использования (далее - ЖФСИ), призванные создать конкретный и действенный механизм реализации конституционного права на жилище прежде всего малоимущих граждан, нуждающихся в жилище.
К сожалению, сегодня законодательство РФ не определяет однозначно сущность ЖФСИ.
Так в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" под ЖФСИ понимается "совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них".
Это определение, как и вся совокупность статей указанного Закона, не отвечает на многие вопросы, возникающие в связи вводом понятия "жилищный фонд социального использования".
С позиций приведенного выше определения ЖФСИ к этому фонду можно отнести фактически все существующие ныне государственные, муниципальные и общественные жилищные фонды, поскольку жилые помещения в этих фондах предоставлялись и продолжают предоставляться гражданам по договору найма. Однако в рассматриваемом Законе имеется положение, в соответствии с которым ЖФСИ "формируется с обеспечением гласности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями".
Из этого следует, что ЖФСИ является лишь частью государственного, муниципального и общественных жилищных фондов. Следовательно, ЖФСИ чем-то отличается от существующих государственных, муниципальных и общественных жилищных фондов. Однако, поскольку в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" ничего не говорится об основных принципах формирования ЖФСИ, то вопрос об его отличии от существующих фондов остается открытым.
Скорее всего, именно по этой и другим вышеуказанным причинам ЖФСИ нигде в России до сих пор не формируются.
В связи с этим здесь предпринята попытка сформулировать концептуальные основы ЖФСИ, которые при соответствующем правовом их обеспечении создадут условия для практического формирования таких фондов.
При формировании ЖФСИ необходимо, прежде всего, определиться, для каких категорий граждан предназначен этот фонд. Для ответа на этот вопрос обратимся к статье 40 новой Конституции Российской Федерации, в третьей части которой утверждается, что "Малоимущим, иным, указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами".
По существующему жилищному законодательству гражданин может получить жилье из указанных фондов в собственность бесплатно только через заселение в него по договору найма и последующей его бесплатной приватизации в соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
По этому же законодательству гражданин имеет возможность получить жилье из указанных фондов в пользование за доступную плату опять же через заселение в него по договору найма.
Таким образом, из анализа положений статьи 40 Конституции РФ и статьи 12 Закона РФ "Об основах федеральной политики" вытекает, что ЖФСИ предназначен для заселения не всеми, а только малоимущими и иными, указанными в законе, гражданами.
Полагаем, что сегодня ЖФСИ должны быть сформированы не столько за счет нового строительства жилья, сколько за счет его обособления из существующих государственных и муниципальных жилищных фондов. Такое обособление должно производиться не механически (путем разграничения жилых помещений), а юридически - путем определения признаков, по которым жилые помещения существующих государственных, муниципальных и общественных жилищных фондов будут относиться к ЖФСИ. Считаем, что на данном этапе основным признаком, по которому будет производиться обособление этого фонда, должно быть не столько качество жилых помещений, сколько возможность граждан (прежде всего - нанимателей жилых помещений) оплачивать за счет своих доходов стоимость жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых им в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг.
Вместе с тем, для достижения поставленной выше цели предстоит найти ответы еще на ряд вопросов, основными из которых, являются:
а) какие жилые помещения из вновь построенных будут входить в состав этого фонда;
б) каким конкретно гражданам будут предоставляться жилые помещения этого фонда и в каком порядке;
в) по какой норме предоставлять жилые помещения ЖФСИ;
г) кто должен быть собственником ЖФСИ на территории города (района);
д) как перейти от сложившихся отношений в государственном и муниципальном жилищных фондах к новым, определяемым нормативными актами о ЖФСИ?
При определении основных характеристик жилых помещений, которые будут отнесены к ЖФСИ при строительстве нового жилья, следует исходить из представления, что "бесплатные подарки" государства и местного самоуправления малоимущим гражданам в виде жилья, с одной стороны, не должны быть слишком "дорогими", а с другой стороны слишком разными по своим потребительским свойствам.
Поскольку ЖФСИ предназначен в основном для неимущих граждан, то с целью рациональной минимизации расходов на его формирование качество жилых помещений этого фонда должно быть не выше среднего от достигнутого на конкретной территории уровня качества жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (кроме домов усадебного типа, домов улучшенной планировки и домов, построенных по индивидуальным проектам).
С позиций минимизации расходов представляется, что жилые дома этого фонда должны располагаться на участках городской земли, стоимость которых не выше средней стоимости земель города.
Расходы на содержание и ремонт такого жилья должны быть также не выше среднего уровня аналогичных расходов в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Отсюда следует, что при формировании ЖФСИ за счет нового строительства жилья необходимо:
1) определить основные требования к типовым проектам жилых домов, предназначенных для формирования ЖФСИ;
2) определить порядок землеотвода городских земель под застройку жилыми домами ЖФСИ, исходя из реальной стоимости городской земли;
3) уже сегодня прекратить направление в ЖФСИ жилых помещений в новых домах улучшенной планировки и, тем более, в новых домах, построенных по индивидуальным проектам;
4) направить часть средств, предназначенных для формирования ЖФСИ, на приобретение жилых помещений соответствующего качества на уже имеющемся (хотя и далеком от совершенства) рынке жилья.
При определении категорий граждан, которым будут предоставляться жилые помещения в ЖФСИ, необходимо прежде всего определить понятие "малоимущие граждане".
Здесь, по-видимому, имеет смысл исходить из возможности семьи гражданина самостоятельно, за счет своих доходов (т.е. без жилищных субсидий) оплачивать жилье в государственном и муниципальном жилищном фондах, предоставляемое по договору аренды (как правило, более комфортное жилье).
Кроме того, предстоит осмыслить и реализовать в соответствующих правовых нормах содержащееся в статье 14 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" положение, согласно которому "право найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади".
В частности, при наличии возможности бесплатной приватизации жилого помещения ЖФСИ необходимо определить условия, при которых допускается повторное предоставление гражданину жилого помещения из этого фонда. Эта необходимость определяется хотя бы тем, что уже сегодня известны случаи, когда граждане бесплатно приватизируют и продают предоставленные им жилые помещения по договору найма, а потом снова встают в очередь на получение жилья по найму. Как правило, эти граждане относятся к категориям граждан, которым по Жилищному кодексу РСФСР жилые помещения предоставляются в первую очередь, либо вообще вне очереди.
Предлагается принять за основу следующее представление о категориях граждан, имеющих право на получение жилого помещения в домах ЖФСИ.
При определении нанимателей в ЖФСИ пользования должны учитываться как статус граждан (малоимущие, иные указанные в законе граждане), так и нуждаемость этих граждан в улучшении их жилищных условий. Только при наличии одновременно всех этих оснований граждане могут стать нанимателями в этом фонде.
Таким образом, по нашему мнению, жилые помещения ЖФСИ должны предоставляться нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам, если эти граждане являются:
малоимущими, т.е. если указанной в постановлении Совета Министров - Правительства РФ от 22 сентября 1993 г. № 935 доли среднего совокупного дохода семьи гражданина не хватает для оплаты жилого помещения с размерами, равными социальной норме площади жилья на его семью, предоставляемого в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договору аренды;
инвалидами Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лицами, инвалидами труда, инвалидами с детства, ветеранами войны, членами семей погибших при исполнении государственных обязанностей;
несовершеннолетними гражданами из категории детей - сирот;
другими лицами, имеющими по законодательству РФ право на получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договору найма.
Авторы считают, что применительно к ЖФСИ нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане:
не имеющие и не имевшие в собственности в населенном пункте, в котором они постоянно проживают, отдельного жилого помещения с общей площадью в пределах, принятой для данного населенного пункта социальной нормы площади жилья;
проживающие в жилых помещениях, находящихся в аварийном состоянии, а также не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям.
Одним из важнейших вопросов формирования ЖФСИ является социальная норма предоставления жилых помещений. В соответствии со статьей 11 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" эта норма эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти ""субъектов РФ"" в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах ЖФСИ и других факторов.
Представляется целесообразным, с учетом проводимого в стране перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, развести понятие социальной нормы площади жилья применительно к социальной защите малоимущих нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов и применительно к норме предоставления жилых помещений в домах ЖФСИ. При этом в последнем случае размер этой нормы должен быть несколько ниже.
В настоящее время в Красноярском крае средняя обеспеченность жильем в государственном и муниципальном жилищных фондах составляет 16,4 кв. метров общей площади. В связи с этим представляется целесообразным установить размер социальной нормы площади жилья, по которой предоставляются жилые помещения в ЖФСИ, близкий этому значению, но дифференцировано в зависимости от местности и качества жилья.
С этой точки зрения предлагается установить в Красноярском крае следующие социальные нормы площади предоставляемого жилого помещения в ЖФСИ в расчете на одного члена семьи:
а) для городов, районных центров и рабочих поселков:
15 кв. метров общей площади в благоустроенных домах с малогабаритными квартирами;
17 кв. метров общей площади в неблагоустроенных жилых помещениях.
б) для сельской местности:
18 кв. метров общей площади в благоустроенных домах с малогабаритными квартирами;
20 кв. метров общей площади в неблагоустроенных жилых помещениях.
в) для районов крайнего Севера и других местностей, к ним приравненных, указанные в подпунктах "а)" и "б)" нормы увеличиваются на 3 кв. метра общей площади.
Для граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, указанные размеры социальной нормы площади жилья могут быть увеличены в 1,5 раза.
Для одиноких граждан за социальную норму площади жилья, в принципе, можно принять фактическую площадь однокомнатной малогабаритной квартиры (дома).
Здесь под общей площадью квартиры или одноквартирного дома понимается сумма площадей жилых и подсобных помещений, встроенных шкафов, а также площади веранд, лоджий, балконов и террас, учитываемых с понижающим коэффициентом, равным 0,15.
В конкретных случаях предоставления жилых помещений ЖФСИ их размеры не должны превышать указанные нормы более чем на 25 процентов.
В качестве норм обеспеченности жильем, при которых граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, можно было бы принять уменьшенные на два кв. метра вышеуказанные размеры социальной нормы площади жилья.
При формировании ЖФСИ на территории города (района) одним из ключевых станет вопрос о собственнике этого фонда.
В соответствии со статьей 12 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" ЖФСИ "формируется ... местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями".
Полагаем, что это положение Закона нуждается в уточнении. Думается, что на территории города (района) у ЖФСИ должен быть один собственник. Например, соответствующий орган местного самоуправления, обладающий необходимыми правомочиями по распоряжению муниципальной собственностью. Только в этом случае в городе (районе) будет обеспечена единообразность понимания сущности ЖФСИ, прав и обязанностей граждан, проживающих в жилых помещениях ЖФСИ, а также социальных гарантий этих граждан.
В пользу этого подхода говорит и уже имеющийся первый опыт перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, начатый в стране в соответствии с постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 22 сентября 1993 г. № 935. Он показал, что существующее в настоящее время разделение жилищного фонда, заселенного по договору найма, на государственный, муниципальный и общественный в значительной мере затрудняет единообразное применение этого постановления, особенно в части предоставления нуждающимся гражданам субсидий (компенсаций) на оплату жилья и коммунальных услуг.
Кроме того, при рассмотрении вопроса о собственнике ЖФСИ необходимо учитывать и проводимую в стране политику разграничения государственной собственности на федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность. В соответствии с ней жилищный фонд относится к муниципальной собственности.
Передача государственного (ведомственного) жилищного фонда в муниципальный жилищный фонд предусматривается и законодательством РФ по приватизации государственных предприятий.
Основным препятствием для реализации обозначенной здесь политики является отсутствие у органов местного самоуправления бюджетных средств для содержания и текущего ремонта бывшего государственным жилищного фонда. Однако по мере перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, проводимого в соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" это препятствие исчезнет.
Сказанное выше является еще одним серьезным доводом в пользу необходимости формирования ЖФСИ в составе только муниципального жилищного фонда.
В процессе формирования ЖФСИ одной из самых трудных для ее решения станет проблема существующей очереди на получение в найм жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов. От эффективности ее решения будет в значительной мере зависеть и вся судьба проводимой в стране жилищной реформы.
Представляется, что наиболее разумным в этом случае станет фиксация этой очереди на момент вступления в действие основного нормативного акта о ЖФСИ.
После ее фиксации постановка в очередь на получение жилых помещений в домах ЖФСИ новых граждан будет производиться органами местного самоуправления в соответствии с этим нормативным актом.
Тем же гражданам, которые на момент принятия правового акта, регулирующего отношения в ЖФСИ, уже находились в очереди на получение в найм жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, будут предложены различные пути другого решения их жилищных проблем. При этом особенно важно обеспечить добровольность выбора этими гражданами того или иного способа решения жилищной проблемы, но отличного от найма жилого помещения в ЖФСИ.
Степень эффективности такого подхода при решении указанной проблемы будет определяться прежде всего наличием условий для возрастания темпов увеличения жилищного строительства.
Рассмотренные здесь концептуальные вопросы формирования ЖФСИ не могут естественно претендовать на полноту охвата всех проблем, которые уже видны и которые еще проявятся в будущем. Однако и рассмотренных вопросов достаточно, чтобы сделать вывод о том, что без соответствующей правовой базы формирование ЖФСИ затянется на многие годы, что в свою очередь станет заметным тормозом проводимой в стране жилищной реформы.
Приложение № 2
к Основным направлениям деятельности
администрации края в области правового
регулирования жилищной реформы
КОНЦЕПЦИЯ
ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЯХ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
НА ТЕРРИТОРИИ КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1. Реформирование ранее сложившихся отношений в государственном и муниципальном жилищных фондах невозможно без внесения в жилищную сферу новых форм взаимоотношений между собственниками жилищных фондов и гражданами. Одной из таких форм, позволяющих учесть интересы как собственника жилищного фонда, так и гражданина, является предоставление жилых помещений по договору аренды (в том числе и социальной аренды).
2. До появления Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" заселение жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов производилось только по договору найма.
В настоящее время по договору найма должны заселяться только жилые помещения фондов социального использования, формируемых из государственного и муниципального жилищных фондов.
В связи с этим все другие жилые помещения указанных жилищных фондов должны заселяться по договору аренды.
3. Впервые термин "аренда жилых помещений" в жилищном законодательстве РФ появился в 1991 году.
Однако содержание термина "аренда жилого помещения" законодательно не было определено.
Впоследствии термин "аренда жилого помещения" был использован в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", который выделил договор аренды жилого помещения в самостоятельный вид договора.
В этом Законе под договором аренды жилого помещения понимается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
4. Договор аренды жилых помещений характеризуется тем, что отношения между участниками договора регулируются их соглашением, а также следующими основными признаками:
предметом договора аренды является не только жилое помещение, но и недвижимость в жилищной сфере;
размер жилого помещения не ограничен нормой жилой площади;
размер платы за пользование жилым помещением устанавливается договором;
договор не является бессрочным, срок устанавливается соглашением сторон;
правовое положение арендатора, членов его семьи и арендодателя обмен и раздел жилых помещений, сдача в поднаем, порядок расторжения договора не регулируются нормами действующего Жилищного кодекса РСФСР, а определяются соглашением сторон, нормами гражданского законодательства и правовыми актами субъектов Российской Федерации.
5. Отношения по аренде жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах будут отличаться от отношений по аренде жилых помещений в иных жилищных фондах.
Отличительной чертой последних отношений будет меньшая степень их юридической регламентации. Видимо, жилищные отношения в частном и общественном жилищных фондах будут в большей мере соответствовать принципу гражданского права - принципу диспозитивности и регулироваться нормами гражданского законодательства, в частности, нормами обязательственного права.
6. Доли вводимого в эксплуатацию государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, на территории края определяются (ежегодно) администрацией края.
При этом администрация края исходит из положения, что арендные отношения в жилищной сфере в ближайшем будущем станут преобладающими.
7. В то же время администрация края понимает, что на формирование оптимальной структуры государственного и муниципальных фондов уйдет достаточно много лет, поскольку в государственном и муниципальном жилищных фондах арендные отношения можно внедрять только при заселении новых и реконструированных (капитально отремонтированных) жилых помещений.
II. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОЙ РЕГЛАМЕНТАЦИИ АРЕНДНЫХ
ОТНОШЕНИЙ В ГОСУДАРСТВЕННОМ И МУНИЦИПАЛЬНОМ
ЖИЛИЩНЫХ ФОНДАХ
8. В соответствии со статьей 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики "собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды".
При этом "порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом)".
9. Регулирование оплаты жилья и коммунальных услуг по договору аренды в домах государственного и муниципального жилищных фондов осуществляется администрацией края и местной администрацией.
При этом администрация края, местная администрация, а также предприятия, учреждения, общественные объединения вправе предоставлять за счет соответствующих бюджетов или собственных средств компенсации (субсидии) гражданам, арендующим жилье, с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот.
10. В настоящее время на территории края значительная доля жилья относится к муниципальному жилищному фонду. Полномочным представителем собственника муниципального жилищного фонда выступает местная администрация. В связи с этим принятие конкретных положений об арендных отношениях в муниципальном жилищном фонде на территории города или района должно производиться органами местного самоуправления соответствующих территорий.
Однако, учитывая новизну рассматриваемых отношений, администрации края необходимо разработать примерное положение об арендных отношениях в муниципальном жилищном фонде.
11. Учитывая, что администрация края выступает полномочным представителем собственника государственного жилищного фонда, находящегося в собственности края, она должна разработать конкретное положение об арендных отношениях в государственном жилищном фонде.
По согласованию с Госкомимуществом РФ это положение может быть распространено и на жилищный фонд предприятий, организаций и учреждений, относящихся к федеральной собственности.
12. При разработке указанных положений за основу можно взять апробированные на практике документы, регулирующие арендные отношения в краевом жилищном фонде.
13. Представляется целесообразным вводимые в эксплуатацию жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенные для заселения по договору аренды, разделять на три части, конкретные размеры которых определяет местная администрация и руководители предприятий, в ведении которых находятся указанные жилые помещения.
С целью исключения возможного произвола в этом вопросе администрация края устанавливает предельные значения размеров указанных ниже частей.
Первая часть этих помещений может распределяться среди граждан путем проведения открытых аукционов договоров аренды на жилые помещения. Основной целью такого распределения является получение дополнительных средств на жилищные компенсации малоимущим гражданам.
Вторая часть этих помещений направляется на решение кадровых вопросов с целью закрепления необходимых району, городу либо предприятию кадровых работников.
Третья часть этих помещений направляется на предоставление гражданам, стоящим в очереди на получение жилого помещения (в том числе, на льготных условиях социальной аренды). При этом предполагается, что граждане, получившие жилые помещения по договору аренды, исключаются из этой очереди.
14. Как уже отмечалось выше, термин "аренда жилого помещения" употребляется не только в Жилищном кодексе РСФСР, но и в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
В связи с этим необходимо при применении указанных нормативных актов исходить из нового понимания аренды жилых помещений.
На практике это означает, что предусмотренный Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" порядок бесплатной приватизации жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, занимаемых гражданами по договору найма, не должен применяться к жилым помещениям в указанных жилищных фондах, занимаемым по договору аренды.
Условия и порядок приватизации жилых помещений, занимаемых по договору аренды, должны определяться соглашением между арендодателем и арендатором.
Обоснованность этого вывода логично вытекает из анализа Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", в котором право приватизации жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов подтверждено только для найма жилого помещения.
15. При регулировании вопроса приобретения в собственность граждан жилых помещений, занимаемых по договору аренды, целесообразно воспользоваться существующим Положением о порядке и условиях выкупа жилых помещений краевого жилищного фонда.
16. Рассматриваемое Положение применительно к муниципальному жилищному фонду будет носить рекомендательный характер.
Приложение № 3
к Основным направлениям деятельности
администрации края в области правового
регулирования жилищной реформы
КОНЦЕПЦИЯ
ПОЛОЖЕНИЯ О ПРОДАЖЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ГОСУДАРСТВЕННОГО
И МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНЫХ ФОНДОВ НА ТЕРРИТОРИИ
КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1. Постановлением администрации края от 03.03.94 № 117-П "О структуре государственного и муниципального жилищного фонда" установлено, что администрации городов (районов) края, руководители предприятий и учреждений вправе из общего, запланированного на 1994 г. объема ввода в эксплуатацию жилья продать населению на открытых аукционах до 30 процентов, в том числе до 15 процентов в рассрочку.
Это постановление основано на статье 19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики".
2. Целью продажи жилых помещений является получение дополнительных средств для содержания государственного и муниципального жилищных фондов, а также для компенсаций по оплате жилищной и коммунальных услуг малоимущим гражданам.
3. Для практической реализации указанного в п. 1 права администрации городов (районов) края и руководителей предприятий и учреждений необходимо разработать положение, определяющее общий порядок проведения аукционов, условия участия в них покупателей, порядок расчетов, а также процедуру оформления прав собственности на жилые помещения.
4. При разработке указанного в п. 2 положения предполагается взять за основу следующие основные принципы:
4.1. Решение о продаже вводимых в эксплуатацию жилых помещений на аукционе принимается:
по жилым помещениям, построенным за счет средств государственных предприятий и учреждений, - руководством соответствующего предприятия или учреждения по согласованию с краевым комитетом по управлению государственным имуществом;
по жилым помещениям, построенным за счет средств местного бюджета, либо полученным от застройщиков в качестве платы за землеотвод - администрацией соответствующего города или района.
4.2. Объем продажи жилых помещений не может превышать указанного в п. 1 размера.
4.3. Не могут быть проданы жилые помещения, заселенные гражданами по договору найма или аренды.
4.4. Продавцами жилых помещений на открытых аукционах являются:
для жилых помещений, относящихся к муниципальному жилищному фонду - соответствующие местные администрации;
для жилых помещений, относящихся к государственному жилищному фонду - государственные предприятия и учреждения, построившие жилые помещения за счет средств предприятия (учреждения) либо за счет госкапвложений.
4.5. Жилые помещения должны продаваться, в том числе и в рассрочку, только на открытом аукционе. При этом они могут продаваться как физическим, так и юридическим лицам.
4.6. Начальная продажная цена жилого помещения на открытом аукционе не может быть ниже стоимости его строительства на момент продажи.
4.7. При продаже жилых помещений в рассрочку первоначальный взнос покупателя должен быть не менее 20 процентов от определенной по результатам аукциона цены продажи жилого помещения. При этом ежемесячные платежи в счет выкупа жилого помещения должны индексироваться пропорционально темпам роста средней стоимости строительства жилья в Красноярском крае, определяемого по данным краевого комитета по статистике.
4.8. В ходе открытого аукциона право собственности на жилое помещение передается покупателю, предложившему максимальную цену.
4.9. Покупатель, приобретший жилое помещение в рассрочку, имеет право на его отчуждение либо сдачу в залог только с согласия продавца этого помещения.
4.10. Продажа жилых помещений проводится аукционной комиссией, назначенной соответственно местной администрацией или руководством предприятия, учреждения, гласно и с обязательным привлечением представительных и исполнительных органов местного самоуправления.
4.11. Проданные жилые помещения должны использоваться по их прямому назначению.
5. С целью обеспечения единообразия процесса продажи жилых помещений Положение о продаже жилых помещений должно содержать соответствующие типовые договоры "купли - продажи".
6. Особое место в Положении о продаже жилых помещений должен занять раздел, регламентирующий порядок аккумуляции и направление расходования средств, полученных от продажи жилых помещений. При этом основной целью регламентации должно стать обеспечение расходования этих средств только целевым образом - на содержание жилого фонда и на предоставление гражданам компенсаций на оплату жилья и коммунальных услуг.
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
