|  |
СПРАВКА Красноярского краевого суда от 22.01.2004
"ПО РАССМОТРЕНИЮ СУДАМИ КРАЯ ДЕЛ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНО ВОЗВЕДЕННЫЙ ЖИЛОЙ ПРИСТРОЙ"
Официальная публикация в СМИ:
"Бюллетень Управления Судебного департамента", № 26, 2004
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
СПРАВКА
от 22 января 2004 года
ПО РАССМОТРЕНИЮ СУДАМИ КРАЯ ДЕЛ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНО ВОЗВЕДЕННЫЙ ЖИЛОЙ ПРИСТРОЙ
(извлечение)
Красноярским краевым судом проанализирована судебная практика по рассмотрению судами края дел о признании права собственности на самовольно возведенные жилые дома и пристрой к ним. Проведение обобщения практики данной категории дел обусловлено необходимостью в определении единых подходов к решению вопросов, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров.
Вещно-правовыми способами защиты права собственности в соответствии с нормами главы 20 ГК РФ "Защита права собственности и других вещных прав" являются два способа защиты: обращение с исками об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также обращение с исками об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск).
Глава 20 ГК РФ не содержит такого способа защиты права собственности, как признание права собственности. Однако возможность применения данного способа предусмотрена статьей 12 ГК РФ, в которой указано, что защита права может осуществляться путем признания этого права. В случае признания права собственности на самовольную постройку решение суда будет носить не правоподтверждающий характер, а правоустанавливающий.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, здание, сооружение и иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иным правовым актом, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка имеет место в случае наличия хотя бы одного из перечисленных условий.
По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и самовольная постройка подлежит сносу.
Однако согласно части 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.
Анализ дел о признании права собственности на самовольно возведенные строения позволил сделать следующие выводы:
1. В ходе судебного разбирательства суд должен исследовать доказательства предоставления земельного участка лицу, осуществившему самовольную постройку, а также возможность (либо невозможность) предоставления земельного участка.
1.1. Свердловским районным судом г. Красноярска рассмотрено исковое заявление А. к Ц. и ИМНС РФ по Свердловскому району о признании права собственности на самовольно возведенное строение и раздел домовладения. Суд не исследовал вопрос о принадлежности земельного участка, в судебном решении имеется ссылка на разрешение, полученное в 1952 году на постройку жилого индивидуального дома, который впоследствии был продан другому лицу. Документы на земельный участок не оформлялись, кроме того, на этом же земельном участке был построен еще один жилой дом, разрешение на строительство которого не выдавалось.
Решением Свердловского районного суда признано право собственности на указанное домовладение без выяснения вопроса о принадлежности земельного участка, также произведен раздел на два отдельно стоящих домовладения с присвоением разных почтовых адресов. Возможность признания права собственности на самовольно построенный объект связывается ГК РФ с тем, что земельный участок, на котором возведено строение, принадлежит или будет в установленном порядке предоставлен этому лицу, судом при принятии указанного решения это не было учтено.
1.2. На практике встречаются случаи, когда строения возводятся лицом самовольно на принадлежащем ему земельном участке. Однако чаще всего встречается ситуация, когда строительство осуществляется на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществляющему строительство, и не отведенном ему для этих целей. В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку и на не принадлежавшем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу. В любом случае сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
М. обратилась в суд с иском к ИМНС по Центральному району г. Красноярска о признании права собственности на самовольно возведенный пристрой к 1/2 (одной второй) доли жилого дома.
При рассмотрении дела суд установил следующие обстоятельства: на основании договора купли-продажи, заключенного матерью истицы, в 1968 году последняя приобрела в собственность 1/2 (одну вторую) долю жилого дома, позже были пристроены жилые помещения, в результате которых изменилась площадь домовладения, но юридически эти изменения оформлены не были. Департамент недвижимости администрации города Красноярска сообщил, что земельный участок будет оформлен в пользование в установленном порядке после признания за истицей права собственности на самовольно возведенные жилые строения, поскольку согласно ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельного участка имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений.
При данных обстоятельствах суд признал право собственности на долю домовладения с измененной площадью; при принятии решения судом было учтено, что имеется возможность для передачи в пользование истице земельного участка под жилым домом и сохранение самовольных построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
2. В судебный процесс о признании права собственности на долю домовладения необходимо привлекать к участию всех сособственников.
Свердловским районным судом было признано право собственности на 2/3 доли домовладения за И., который возвел самовольно жилую пристройку, в результате чего изменилась как общая, так и жилая площадь домовладения. В судебный процесс о признании права собственности на долю домовладения за И. суд не привлек к участию Б. как сособственника 1/3 доли, чем существенно нарушил ее права.
Позднее Б. вынуждена была обратиться в суд с самостоятельным иском к администрации Свердловского района о признании права собственности на 1/3 домовладения, поскольку истица не могла оформить правоустанавливающие документы на принадлежащую ей долю домовладения.
При принятии аналогичных решений судам следует учитывать, что если жилой дом принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности, то владение, пользование и распоряжение указанным жилым домом каждым собственником ограничено аналогичными правами других сособственников, что обусловлено особенностью режима общей долевой собственности.
Согласно статьям 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В связи с этим возникает необходимость обязательного привлечения в судебный процесс всех сособственников домовладения, так как судебным актом могут быть затронуты их права.
3. При увеличении площади дома одним из участников общей долевой собственности путем пристроя последний имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество путем перераспределения имеющихся долей.
В вышеприведенном примере суд не обратил внимание, что пристрой осуществил только один из собственников - И., второй собственник - Б. никаких изменений своей доли домовладения не производила. Тем не менее, в результате этих изменений значительно увеличилась площадь всего домовладения за счет части дома, принадлежащей собственнику И. Несмотря на это решением суда за ним признано право собственности на 2/3 доли домовладения. Признание права собственности на долю домовладения, которая не соответствует фактически занимаемой площади, нарушает права всех собственников общего имущества.
В данном случае стороны защищали свои права путем обращения с исками о признании права на изменившуюся долю. В то время законным способом защиты может служить обращение в суд с заявлением об увеличении доли или о перераспределении долей в общем имуществе, что вытекает из пункта 3 статьи 245 ГК РФ.
4. Иски о признании права собственности рассматриваются в порядке искового производства, поскольку предполагают наличие спора о праве и, соответственно, спорящей стороны - ответчика.
И. обратилась в Октябрьский районный суд города Красноярска с исковым заявлением о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом, не указав при этом ответчика или других заинтересованных лиц. Исковые требования мотивированны тем, что истица самовольно возвела жилой дом, все согласования и разрешения контролирующих органов на эксплуатацию жилого дома получены, городская администрация также подтвердила возможность выделения в пользование земельного участка под жилой дом. Решением Октябрьского районного суда за истицей было признано право собственности на жилой дом.
При принятии решения судом не было учтено, что дела о признании права собственности рассматриваются в исковом порядке, следовательно предполагают наличие ответчика или другого заинтересованного лица. К участию по данной категории дел следует привлекать органы местного самоуправления, на территории которых находится самовольно выстроенное строение, сособственников домовладения, если таковые имеются, при необходимости в процесс могут быть привлечены органы, осуществляющие контроль за землепользованием или осуществляющие регистрацию недвижимости.
5. Исковое заявление о признании права собственности не может быть предъявлено к учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
П. обратилась с исковым заявлением к ИМНС по Центральному району и Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края о признании права собственности на самовольно возведенные строения. В силу ст. 3 ГПК РФ всякое заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законом, обратиться в суд за защитой нарушенного или оспоренного права, ответчик в процессе - это лицо, нарушившее право истца. Учреждение юстиции не владеет, не пользуется, не распоряжается спорным имуществом, не нарушает и не оспаривает право заявителя, в связи с этим суд Центрального районного суда обоснованно признал учреждение юстиции ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.
6. Решение суда о признании права собственности на самовольно возведенное строение имеет правоустанавливающий характер, а также является правоустанавливающим документом на объект недвижимости. Исходя из этого, в решении должны содержаться сведения, предусмотренные в статье 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (статья 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Решением Октябрьского районного суда за Г. и Б. признано право собственности на самовольно возведенный жилой дом. В резолютивной части решения отсутствовало описание объекта недвижимости, на который признано право собственности. В решении суда не указана площадь жилого дома, его этажность, неправильно установлен режим собственности. Отсутствие сведений, предусмотренных статьей 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые должны содержаться в документах, устанавливающих возникновение прав на недвижимое имущество, явилось препятствием к осуществлению государственной регистрации прав на жилой дом. Регистрация права стала возможной только после вынесения определения о разъяснении указанного решения, в котором суд указал необходимые сведения.
При принятии аналогичных решений судам необходимо учитывать требования статьи 18 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Документы, представляемые на регистрацию, должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Так, в резолютивной части решения должны содержаться необходимые сведения об объекте недвижимого имущества, а именно:
- адрес (местонахождение) объекта недвижимости;
- вид (название) объекта (квартира, дом, коммунальная квартира);
- назначение объекта (жилой дом);
- площадь (общая и жилая);
- этажность здания, этаж и номер помещения или квартиры;
- идентификационные данные (по данным технических паспортов);
- описание и вид права (например: долевая собственность по 1/3 (одной трети) каждому);
- в том случае, если объект находится в общей долевой собственности, доли должны быть указаны в виде правильной простой дроби.
7. Пристрой к жилому дому не может являться самостоятельным объектом недвижимого имущества.
В случае возведения пристроя к уже построенному жилому дому, на который оформлены права собственности у гражданина, необходимо учитывать, что первоначальный объект права собственности лишь изменяется. При этом самовольный пристрой не может быть самостоятельным объектом права собственности.
Так, решением Центрального районного суда г. Красноярска были удовлетворены исковые требования Л. За истцом признано право собственности на самовольно возведенные строения - жилой пристрой, подвал, холодный пристрой и баню.
При принятии решения судом не учтено, что жилой пристрой не является самостоятельным объектом права собственности, кроме того, в решении суда не указана площадь данного объекта.
Аналогичные ошибки допускались и Свердловским районным судом г. Красноярска.
При принятии решений следует учитывать, что при возведении жилого пристроя увеличивается общая площадь всего жилого дома. Следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом, включающий самовольно возведенные жилые строения.
Таким образом, при изменении первоначального объекта путем пристроя к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в измененном виде.
Справка составлена
отделом кодификации
и систематизации законодательства,
обобщения судебной практики
-----------------------------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
