|  |
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Красноярского края от 05.03.2005 № А33-16051/04-с2
<ИЗМЕНЕНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ЧАСТИ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ПОРЯДКА ЕЕ УПЛАТЫ ВОЗМОЖНО ПО ОБЩЕМУ ПРАВИЛУ ТОЛЬКО ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.06.2005 № А33-16051/04-с2-Ф02-2385/05-с2 данное постановление оставлено без изменения.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
апелляционной инстанции
от 5 марта 2005 г. по делу № А33-16051/04-с2
Арбитражный суд Красноярского края в составе:
председательствующего Н.А. Кирилловой,
судей: С.В. Сазонцева, Т.С. Гуровой,
рассмотрев апелляционную жалобу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Красноярская государственная медицинская академия", г. Красноярск
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 7 декабря 2004 года по делу № А33-16051/04-с2
принятое судьей Г.Н. Шимохиной.
В судебном заседании участвовали:
от истца - К. - дов. от 28.02.2005;
от ответчика - С. - дов. от 11.01.2005.
Протокол настоящего судебного заседания вел председательствующий судья.
Резолютивная часть постановления была объявлена в судебном заседании 28 февраля 2005 года. В полном объеме постановление изготовлено 5 марта 2005 года.
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Красноярская государственная медицинская академия" Минздрава Российской Федерации (далее ГОУ ВПО КрасГМА Минздрава России), г. Красноярск обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к государственному учреждению "Красноярское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации", г. Красноярск, к третьему лицу Территориальному управлению Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Красноярскому краю о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды от 27.06.1994.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил предмет исковых требований и просит первый абзац проекта дополнительного соглашения к договору аренды от 27.07.1994, изложенного в исковом заявлении № 01/1415 от 16.07.2004, читать в следующей редакции: "С 4 июля 2004 размер арендной платы по договору аренды от 27.07.1994 составляет 2736 руб. 93 коп. за 1 кв. м в год; размер эксплуатационных расходов - 11415 руб. 91 коп. в месяц; НДС - 89795 руб. 50 коп. в месяц".
Решением арбитражного суда от 07.12.2004 в удовлетворении иска отказано.
ГОУ ВПО КрасГМА Минздрава России не согласилось с решением суда первой инстанции, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить на основании следующего:
- суд первой инстанции необоснованно применил к рассматриваемому спору статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец в исковом заявлении просил суд понудить ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды, т.е. об исполнении пункта 4 дополнительного соглашения от 20.07.1998, а не о внесении изменений в договор аренды;
- вывод суда о том, что с 04.07.2004 арендная плата должна взиматься в размере 883095 руб. в год, предусмотренном пунктом 1 дополнительного соглашения от 20.07.1998, является необоснованным, поскольку указанная сумма подлежала применению только при определении срока освобождения арендатора от арендной платы;
- воля сторон при заключении дополнительного соглашения от 20.07.1998 была направлена на установление срока освобождения арендатора от арендной платы и на то, что вопрос об определении ее размера и порядка уплаты будет определен после истечения срока освобождения;
- утверждения суда о том, что истец не возражает против внесения ответчиком арендных платежей в размере, предусмотренном пунктом 1 дополнительного соглашения от 20.07.1998, не соответствуют действительности, так как истец против внесения арендной платы в сумме 883095 руб. в год, что подтверждается обращением в суд с настоящим иском.
Государственное учреждение "Красноярское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором доводы ее отклонило в связи со следующим:
- при изменении обязанностей одной из сторон следует руководствоваться условиями договора аренды от 27.07.1994. Изменение условий договора, в т.ч. увеличение размера арендной платы, возможно только по соглашению сторон;
- методика определения арендной платы за пользование зданиями и нежилыми помещениями федеральной собственности, утвержденная Распоряжением краевого комитета по управлению государственным имуществом администрации Красноярского края № 05-154 от 25.02.2003, применяется при заключении новых договоров аренды, а также при изменении в соответствии с условиями действующих договоров аренды размеров арендной платы;
- в договоре аренды от 27.07.1994 и дополнительных соглашениях к нему от 04.03.1997 и от 20.07.1998 предусмотрено, что арендная плата установлена в твердой сумме 883095 руб. в год в течение всего срока действия договора и изменению не подлежит;
- сумма эксплуатационных расходов сторонами при подписании договора не определялась, так как эти расходы возлагались согласно пункту 2.2.10 на отделение Фонда и складывались из фактических затрат. Определение твердой суммы платежей по данным расходам является изменением условий договора в одностороннем порядке, так как арендатор с указанными платежами не согласен.
Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Красноярскому краю, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы (почтовое уведомление № 12740 от 31.01.2005), в судебное заседание не явилось, отзыв на апелляционную жалобу не представило. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие третьего лица.
В судебном заседании 28.02.2005 представитель истца настаивала на доводах апелляционной жалобы. Представитель ответчика огласила отзыв на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции на основании главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев представленные доказательства, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Красноярский государственный медицинский институт (институт) и Красноярское региональное отделение Фонда социального страхования (фонд) 27.07.1994 заключили между собой договор аренды.
Пунктом 1.1 предусмотрено, что институт сдает, а фонд принимает в аренду помещения в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 5 для использования под служебные вспомогательные помещения. Общая площадь сдаваемых помещений составляет 2137,2 кв. м.
Срок аренды установлен пунктом 1.2 договора с 01.08.1994 по 01.08.2011.
В пунктах 5.1, 5.2 стороны предусмотрели, что фонд в счет арендной платы производит реконструкцию здания по согласованному сторонами проекту и смете. Фонд в течение действия договора аренды освобожден от арендной платы.
Согласно пункту 6.3 условия договора сохраняются на весь срок действия договора в тех случаях, когда после его заключения законодательством РФ установлены правила, ухудшающие положение фонда.
Пунктом 8.1 договора установлено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по согласованию сторон.
По акту приема-передачи от 01.08.1994 нежилые помещения, являющиеся предметом договора от 27.07.1994, переданы от института к фонду.
Настоящий договор зарегистрирован в КГЦТИ и ОЗСС в Красноярском краевом филиале 16.04.1998 в реестровой книге за № 2А.
04.03.1997 Красноярская государственная медицинская академия, являющаяся правопреемником Красноярского государственного медицинского института, (академия) и Красноярское региональное отделение Фонда социального страхования (фонд) заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 27.07.1994. В пункте 4 стороны установили, что Фонд частично освобождается от арендной платы за счет проведения капитального ремонта здания. Расчет общей суммы арендной платы за весь срок аренды определяется по ставкам, действующим на момент утверждения окончательной сметы затрат по проведению капитального ремонта здания. Срок, в течение которого арендатор освобождается от арендной платы, определяется дополнительным соглашением сторон после рассмотрения и утверждения сторонами общей суммы арендной платы за весь срок аренды и окончательной стоимости затрат по проведению ремонта здания.
Дополнительным соглашением от 20.07.1998 к договору аренды от 27.07.1994 стороны определили, что сумма арендной платы в течение всего срока аренды составляет 883095 руб. в год. Срок, в течение которого арендатор освобождается от арендной платы, составляет 7 лет 4 месяца, исчисляется с 04.03.1997 и истекает 04.07.2004. По окончании указанного срока арендатор начинает вносить арендную плату в порядке и размере, предусмотренных в дополнительном соглашении (пункты 1, 2, 3).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.01.2003 здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, д. 5, которое является федеральной собственностью закреплено на праве оперативного управления за государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Красноярская государственная медицинская академия Минздрава Российской Федерации".
Приказом Министерства здравоохранения Российской Федерации № 101 от 11.03.2003 утвержден устав государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Красноярская государственная медицинская академия Минздрава Российской Федерации", являющегося правопреемником Красноярского государственного медицинского института и Красноярской государственной медицинской академии.
В письме № 01/665 от 14.04.2004, направленном в адрес Красноярского регионального отделения Фонда социального страхования, истец сообщил о том, что 04.07.2004 истекает срок, до которого фонд был освобожден от уплаты арендной платы по договору от 27.07.1994, и направил арендатору проект дополнительного соглашения от 13.04.2004 к данному договору, по условиям которого "с 04.07.2004 размер арендной платы по договору аренды от 27.07.1994 составляет 5473,87 руб. за 1 кв. м в год; размер эксплуатационных расходов - 20670,50 руб. в месяц; НДС - 179201,97 руб. в месяц".
Ответчик в письме № 01-20/05-2603, направленном в адрес истца, сообщил, что не согласен с расчетом размера арендной платы, эксплуатационных расходов и НДС и указал на то, что размер арендной платы установлен дополнительным соглашением к договору от 20.07.1998 в сумме 883095 руб. в год с 05.07.2004.
В письме № 01/1345 от 07.07.2004, направленном в адрес Красноярского регионального отделения Фонда социального страхования, истец сообщил о том, что 04.07.2004 истекает срок, до которого фонд был освобожден от уплаты арендной платы по договору от 27.07.1994, и одновременно направил арендатору проект дополнительного соглашения от 05.07.2004 к договору аренды, по условиям которого "с 04.07.2004 размер арендной платы по договору аренды от 27.07.1994 составляет 2736 руб. 93 коп. за 1 кв. м в год; размер эксплуатационных расходов - 11415 руб. 91 коп. в месяц; НДС - 89795 руб. 50 коп. в месяц". Размер арендной платы определяется в соответствии с Методикой определения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями федеральной собственности, утвержденной краевым комитетом по управлению государственным имуществом, и может изменяться "Арендодателем" в одностороннем порядке в связи с изменением вышеуказанным комитетом базовой величины стоимости строительства 1 кв. м при расчете арендной платы. Оплата арендных платежей, эксплуатационных расходов и НДС производится по указанным арендодателем реквизитам. Арендатор самостоятельно несет коммунальные расходы на основании заключенных с обслуживающими организациями договоров".
Красноярское региональное отделение Фонда социального страхования в письме № 01-20/05-5073 от 12.07.2004 сообщило, что арендная плата остается без увеличения и оплачивается в соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 20.07.1997 к договору аренды от 27.07.1994 в твердой сумме в размере 883095 руб. в год.
Истец, полагая, что в пункте 3 дополнительного соглашения от 20.07.1998 стороны взяли на себя обязанность по заключению дополнительного соглашения о размере и порядке внесения арендной платы, обратился с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добросовестно принятым обязательством.
Гражданский кодекс Российской Федерации содержит норму, изложенную в статье 429, в соответствии с которой только по предварительному договору сторона вправе требовать в судебном порядке заключения основного договора, кроме случаев, предусмотренных в статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Пункт 3 дополнительного соглашения от 20.07.1998 не содержит существенных условий договора аренды, в связи с чем не может рассматриваться в качестве предварительного договора.
Таким образом, изменение условия о размере арендной платы при определенных условиях можно ставить только путем внесения изменений в пункт 1 дополнительного соглашения от 20.07.1998.
Согласно частям 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора одной стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Исходя из части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен на значительно отличающихся условиях.
По условиям пункта 8.1 договора аренды от 27.07.1994 изменения условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по согласованию сторон. Указанный договор не содержит условий, согласно которым ГОУ ВПО КрасГМА Минздрава России имело бы право на одностороннее изменение условия договора о размере арендной платы, а также по решению суда.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Пунктом 1 дополнительного соглашения от 20.07.1998 к договору аренды от 27.07.1994 предусмотрено, что сумма арендной платы в течение всего срока аренды составляет 883095 руб. в год.
Срок аренды в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 5, установлен истцом и ответчиком с 01.08.1994 по 01.08.2011 в пункте 1.2 договора аренды от 27.07.1994.
Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 20.07.1998 к договору аренды от 27.07.1994 арендатор освобождался от арендной платы на срок 7 лет 4 месяца, а именно, с 04.03.1997 до 04.07.2004.
Как утверждает истец размер и порядок внесения арендной платы, должны были определяться в каком-то ином дополнительном соглашении, а не в дополнительном соглашении от 20.07.1998, изложенном в пункте 1. Данное условие, по мнению истца, установлено в пунктах 3, 4 названного соглашения.
В соответствии с пунктами 3, 4 дополнительного соглашения от 20.07.1998, подписанного истцом и ответчиком, по окончании срока, в течение которого арендатор освобождается от арендной платы, Красноярское региональное отделение Фонда социального страхования начинает вносить арендную плату в порядке и размере, предусмотренном в дополнительном соглашении. Прежняя редакция договора действует в части, не противоречащей редакции, созданной настоящим дополнительном соглашении.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что буквальная редакция текста дополнительного соглашения от 20.07.1998 к договору аренды от 27.07.1994 позволила сделать вывод о том, что при заключении указанного соглашения истец и ответчик преследовали цель определения суммы арендной платы на последующий, после освобождения от оплаты, период действия договора. Из текста пункта 4 не следует, что стороны оговаривали условие о подписании какого-то нового дополнительного соглашения по установлению размера арендных платежей. Воля сторон, выраженная при заключении дополнительного соглашения от 20.07.1998, является абсолютно определенной, и была направлена как на установление размера и порядка внесения арендной платы с 05.07.2004 по 01.08.2011 (пункт 1), так и на установление срока освобождения арендатора от арендной платы (пункт 2). В исковом заявлении и апелляционной жалобе истец не ссылается на нарушение арендатором условий договора аренды от 27.07.1994, а также на необходимость изменения условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Таким образом, с 05.07.2004 арендная плата за аренду помещения, являющегося предметом договора аренды от 27.07.1994, должна взиматься с ответчика в размере, предусмотренном пунктом 1 дополнительного соглашения от 20.07.1998, и составлять 883095 руб. в год. Изменение условий договора аренды в части увеличения размера арендной платы и порядка его уплаты, возможно только по соглашению сторон. В материалы дела истцом не представлено доказательств согласования между сторонами таких условий. Сумма эксплуатационных расходов сторонами при подписании договора аренды от 27.07.1994 не определялась, так как эти расходы возлагались согласно пункту 2.2.10 на отделение Фонда и складывались из фактических затрат. Определение твердой суммы платежей по данным расходам является изменением условий договора в одностороннем порядке, так как арендатор с указанными платежами не согласен.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно применил к рассматриваемому спору статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции отклонен, поскольку смысл подписания сторонами дополнительного соглашения заключается в определении каких-то иных условий, которые не были оговорены при подписании основного договора, то есть о внесении изменений в договор.
Утверждения суда первой инстанции о том, что истец не возражает против внесения ответчиком арендных платежей в размере, предусмотренном пунктом 1 дополнительного соглашения от 20.07.1998, являются необоснованными, однако данный вывод не повлиял на правильность принятого решения об отказе в иске.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на истца, который согласно пункту 6 части 3 статьи 5 ФЗ "О государственной пошлине" освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
постановил:
решение арбитражного суда первой инстанции от 7 декабря 2004 года по делу № А33-16051/04-с2 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий
Н.А.КИРИЛЛОВА
Судьи
С.В.САЗОНЦЕВ
Т.С.ГУРОВА
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
