|  |
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Красноярского края от 29.04.2005 № А33-23786/04-с2
<ТРЕБОВАНИЯ ИСТЦА О ВЗЫСКАНИИ СТОИМОСТИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА ПОДЛЕЖАТ УДОВЛЕТВОРЕНИЮ, ПОСКОЛЬКУ РАБОТЫ ПО ПРОИЗВОДСТВУ И МОНТАЖУ ОКОННЫХ И ДВЕРНЫХ БЛОКОВ БЫЛИ ВЫПОЛНЕНЫ ИСТЦОМ С СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ И НЕ МОГУТ БЫТЬ ФИЗИЧЕСКИ ОТДЕЛЕНЫ БЕЗ ПРИЧИНЕНИЯ ВРЕДА АРЕНДОВАННОМУ ИМУЩЕСТВУ>
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
апелляционной инстанции
от 29 апреля 2005 г. Дело № А33-23786/04-с2
(извлечение)
Арбитражный суд Красноярского края в составе:
председательствующего Сазонцева С.В.,
судей Гуровой Т.С., Карпинской С.В.
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Региональной энергетической комиссии Красноярского края, г. Красноярск,
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 31 декабря 2004 года по делу № А33-23786/04-с2,
принятое судьей Лесковым Р.В.,
при участии в судебном заседании
от Региональной энергетической комиссии Красноярского края - представителя С. по доверенности от 15.09.2004,
от открытого акционерного общества "С." - представителей С. по доверенности от 17.12.2004 № 109, Л. по доверенности от 08.02.2005.
Протокол настоящего судебного заседания велся судьей Сазонцевым С.В.
Резолютивная часть постановления была объявлена в судебном заседании 22 апреля 2005 года. В полном объеме постановление изготовлено 29 апреля 2005 года.
Региональная энергетическая комиссия Красноярского края обратилась в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "К.", г. Красноярск, о взыскании 223989 руб. 12 коп. в счет возмещения стоимости улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для этого имущества.
Определением арбитражного суда от 31.12.2004 на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ответчика ОАО "К." его правопреемником - ОАО "С.".
Решением арбитражного суда от 31.12.2004 в иске отказано, с Региональной энергетической комиссии Красноярского края в доход федерального бюджета взыскано 6079 руб. 78 коп. государственной пошлины.
Истец не согласился с указанным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что в основу решения положены выводы суда, не основанные на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, в нарушение статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в решении не указаны доказательства, на которых основаны выводы суда, и мотивы, по которым суд отверг доводы сторон, судом неправильно истолкованы нормы статей 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 6.6 договора аренды, а именно:
- суд без какого-либо правового обоснования пришел к выводу, что работы, стоимость которых просит взыскать истец с ответчика, были выполнены истцом в порядке производства текущего ремонта помещений. Между тем согласно имеющимся в деле доказательствам истцом были проведены работы по изготовлению и монтажу оконных и дверных блоков. В соответствии с приложениями 1 и 7 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденному Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312, указанные виды работ относятся к капитальному ремонту;
- суд не учел, что норма статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывает возможность возмещения улучшений имущества со способом их образования - посредством проведения ремонта или других возможных работ. Замена оконных и дверных блоков в данном случае была произведена не в целях капитального ремонта, вызванного истечением предельного срока эксплуатации установленных в данном помещении оконных и дверных блоков, а в целях улучшения уже имеющихся характеристик занимаемого помещения заменой установленных оконных и дверных блоков новыми, повышающими эксплуатационные показатели арендуемого помещения, - для чего ответчику и было направлено предложение о согласовании, а не требование о проведении капремонта;
- противоречит статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации вывод суда о том, что факт демонтажа старых дверных и оконных блоков и монтаж новых не может быть признан в качестве факта производства истцом неотделимых улучшений имущества. Суд сослался на то, что сам факт демонтажа оконных и дверных блоков и последующего монтажа новых блоков подтверждает факт физической возможности отделения данного имущества без какого-либо ущерба для помещений. Между тем норма статьи 623 данного Кодекса вопрос о компенсации стоимости неотделимых улучшений связывает не просто с физической возможностью отделения произведенных улучшений, но отделения их без ущерба для имущества. В данном случае подлежала оценке судом возможность использования арендованного имущества по прежнему назначению без оконных и дверных блоков в случае их отделения, что в целях использования помещения под офисы невозможно;
- нормативно не обоснован вывод суда о правовом значении наличия или отсутствия в письме № 1-673/3 от 08.10.2001 детализации планируемого месторасположения установки оконных и дверных блоков. Часть 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявляет как обязательное лишь требование о согласовании производимых улучшений. Необходимость проведения дополнительного согласования стоимости производимых улучшений нормативно не предусмотрена;
- судом неправильно истолкован пункт 6.6 договора аренды как отказ арендатора от права на возмещение всех произведенных им за счет бюджета расходов в отношении арендованного имущества и необоснованно сделан вывод о том, что не подлежит возмещению арендодателем стоимость любого ремонта (текущего и капитального), сделанного в период действия договора аренды. Между тем статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает обязанность проведения капитального ремонта на арендодателя за его счет, а текущего - на арендатора за его счет.
Ответчик не согласился с доводами апелляционной жалобы, в отзыве на апелляционную жалобу и уточнении к нему указал следующее:
- ответчик возражает против утверждения истца о том, что им произведены неотделимые улучшения. Истцом в марте - августе 2001 года на сумму 223989 руб. 12 коп. согласно заключенным им договорам № 5 от 11.03.2001, б/н от 16.07.2001 были проведены ремонтные работы, в том числе изготовление и установка оконных блоков, изготовление и установка дверных блоков. Это подтверждается также письмом истца исх. № 1-673/3 от 08.10.2001, в котором он просит ответчика согласовать проведение ремонтных работ, а не неотделимых улучшений. В соответствии с приложением к Правилам и нормам технической эксплуатации, утвержденным Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003, работы истца по замене окон и дверей относятся к ремонту. После проведения ремонта стоимость арендной платы для ответчика не возросла. Ответчик возражает также против самой необходимости проведения ремонтных работ, поскольку помещения не находились в аварийном состоянии и были пригодны для использования под офис;
- согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 4.1 договора аренды № 17/2001 от 01.02.2001 арендодатель обязан производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества. Пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя возлагается проведение капитального ремонта, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. В силу пункта 6.6 договора аренды № 17/2001 от 01.02.2001 при освобождении помещений арендатор вне зависимости от причин освобождения не должен требовать какого-либо возмещения расходов, связанных с отделкой и ремонтом помещений. Таким образом, стоимость любого ремонта (и текущего, и капитального), сделанного арендатором в период действия договора, не подлежит возмещению арендодателем;
- истцом не доказан факт получения согласия на проведение ремонтных работ. Оригинал письма исх. № 1-673 от 08.10.2001 истцом не представлен, из представленной копии не ясно, было ли оно получено, нет расшифровки подписи и оттиска печати. Содержание письма также не позволяет установить время проведения ремонтных работ, их стоимость, объем, помещения, в которых работы будут производиться. Кроме того, на момент обращения истца за согласованием (08.10.2001) ремонтные работы уже были выполнены (акты выполненных работ от 06.04.2001 и 08.2001);
- ответчик возражает против утверждения истца о ничтожности пункта 6.6 договора аренды как лишающего арендатора права требовать возмещения расходов, понесенных им вынужденно. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. Подписав договор аренды на таких условиях, истец согласился с риском возможных неблагоприятных последствий.
Определением от 28.03.2005 рассмотрение дела откладывалось на 22.04.2005.
14.04.2005 истец представил в материалы дела оригинал письма исх. № 1-673 от 08.10.2001.
В судебном заседании 22.04.2005 представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а также представил письменное пояснение о том, что на представленном в материалы дела письме исх. № 1-673 от 08.10.2001 подпись, дата и слово "согласовано" сделаны генеральным директором ОАО "К." Н., указанное письмо было вручено для согласования лично Н.
Представители ответчика изложили возражения на апелляционную жалобу в соответствии с письменным отзывом.
Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела.
01.02.2001 между истцом и ОАО "К." (правопредшественником ответчика) был подписан договор аренды, по условиям которого арендодатель (ответчик) предоставляет, а арендатор (истец) принимает в аренду нежилые помещения общей полезной площадью 405 кв. м, расположенные по адресу: пр. Мира, 94, под офис.
Характеристика (план) предоставляемого в аренду помещения определена в приложении № 1 к договору.
Согласно пункту 2.1 договора срок его действия установлен с 01.02.2001 по 29.01.2002.
Разделом 3 договора определены условия, размер и сроки внесения арендной платы.
30.01.2002 истцом и ответчиком подписан договор аренды № 9. Согласно пункту 1.1 договора предметом аренды вновь определены нежилые помещения общей полезной площадью 405 кв. м, расположенные по адресу: пр. Мира, 94, под офис. План предоставляемых в аренду помещений определен в приложении № 1 к договору. В соответствии с пунктом 2.1 договора № 9 срок его действия определен сторонами с 30.01.2002 по 30.12.2002.
03.01.2003 между истцом и ответчиком подписывается договор № 7 аренды нежилого помещения. В соответствии с пунктом 1.1 договора предметом аренды определено нежилое помещение по адресу: пр. Мира, 94, согласно плану размещения, общей площадью 405 кв. м. Разделом 2 определен размер, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно разделу 3 договора срок его действия определен с 03.01.2003 до 29.12.2003. В прилагаемой к договору схеме определены помещения, которые стороны указали в качестве объекта аренды (пункт 1.1 договора). В соответствии с актом приема-передачи помещения № 7 от 01.01.2003 арендодатель передал помещения в арендное пользование. Из данного акта следует, что техническое состояние помещения на момент его передачи удовлетворительное.
По истечении срока действия договора (29.12.2003) арендатор продолжил пользоваться помещениями.
09.05.2004 сторонами по договору подписывается соглашение о расторжении договора № 7 от 03.01.2003, а также акт приема-передачи помещений к указанному соглашению, в котором определено техническое состояние помещений, возвращаемых арендатором.
Ссылаясь на то, что им произведены неотделимые улучшения арендованного имущества в виде приобретения и монтажа оконных и дверных блоков в 2001 году, истец обратился с иском о взыскании с ответчика 223989 руб. 12 коп. стоимости данных улучшений, представив в качестве доказательств производства улучшений следующие документы:
- договор № 5 от 11.03.2001, подписанный истцом и ООО "А.", на производство и поставку оконных блоков, техническое задание к данному договору, график проведения монтажных работ, общие требования к монтажу изделий из ПВХ, лист 2 приложения № 3 к указанному договору, акт приемки выполненных работ от 06.04.2001, платежное поручение № 30 об уплате истцом ООО "А." 165139 руб. 12 коп.;
- договор подряда на изготовление и установку дверных блоков от 16.07.2001, подписанный истцом и предпринимателем Л., на демонтаж старых и изготовление новых девяти дверных блоков, стоимость работ - 58850 руб.; акт сдачи-приемки выполненных работ от августа 2001 года, платежные поручения № 155 от 17.07.2001 на сумму 29423 руб. и № 180 от 09.08.2001 на сумму 29425 руб.
После производства указанных работ истец обратился к ответчику с письмом № 1-673/3 от 08.10.2001, в котором просил согласовать проведение в арендованных по договору аренды от 01.02.2001 помещениях следующих ремонтных работ:
1. Монтаж и модернизация системы пожарной и охранной сигнализации.
2. Монтаж кабельной линии.
3. Изготовление и установка оконных блоков.
4. Изготовление и установка дверных блоков.
Данное письмо содержит визу "Согласовано", подпись без расшифровки фамилии и дату 12.10.2001. Согласно письменному пояснению истца подпись, дата и слово "согласовано" в письме сделаны генеральным директором ОАО "К." Н., указанное письмо было вручено для согласования лично Н.
Оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В качестве основания возникновения обязательств статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации называет договоры.
Между сторонами сложились отношения по аренде недвижимого имущества, регулируемые § 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда", а также общими положениями об аренде. В период производства в арендованных нежилых помещениях работ по демонтажу и монтажу оконных и дверных блоков (2001 год) между истцом и ответчиком действовал договор аренды от 01.02.2001.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1.1 договора аренды от 01.02.2001 арендодатель (ответчик) предоставляет, а арендатор (истец) принимает в аренду нежилые помещения общей полезной площадью 405 кв. м, расположенные по адресу: пр. Мира, 94, под офис. При этом характеристика (план) помещения, предоставляемого в аренду, определяется согласно приложению № 1 к договору.
В качестве приложения к договору аренды истцом представлена выписка из технической документации (экспликаций) по 4 и 5 этажу здания по пр. Мира, 94, и планы-схемы сдаваемых в аренду помещений на 4 и 5 этаже. Указанные документы содержат перечень помещений, общая площадь которых составляет 420,06 кв. м. В выписке из экспликации, относящейся к четвертому этажу, в числе сдаваемых в аренду помещений указан коридор 1,80 х 7,20 (12,96 кв. м). Вместе с тем данный коридор в схематическом расположении помещений не определен, номер данного нежилого помещения не указан. При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о незаключенности договора аренды от 01.02.2001 в части коридора 1,80 х 7,20.
В остальной части объект аренды сторонами согласован, договор аренды от 01.02.2001 оформлен письменно, подписан обеими сторонами и содержит в пункте 3.1 согласованное условие о размере арендной платы. Кроме того, названный договор заключен на срок менее года, в связи с чем оснований считать его незаключенным не имеется.
В качестве правового основания исковых требований истец указывает пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с указанной нормой арендатор вправе требовать после прекращения договора аренды возмещения стоимости произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.
Договор аренды от 01.02.2001 прекратил свое действие в связи с истечением срока аренды (29.01.2002), и в нем не предусмотрено условие о том, что расходы арендатора на произведенные неотделимые улучшения не подлежат возмещению арендодателем.
Факт производства истцом за свой счет в 2001 году работ по смене оконных и дверных блоков в арендуемых помещениях, их стоимость подтверждаются материалами дела - договором на производство и поставку оконных блоков № 5 от 11.03.2001 с прилагающимися к нему документами, договором подряда на изготовление и установку дверных блоков от 16.07.2001, актами приемки выполненных работ и платежными документами.
Вывод суда первой инстанции о том, что произведенные истцом улучшения арендованного имущества являются отделимыми, не может быть признан обоснованным.
По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации отделимыми признаются улучшения, которые могут быть не только физически отделены от полученного в аренду имущества, но и отделены без причинения вреда этому имуществу.
Демонтаж поставленных истцом в арендованных помещениях оконных и дверных блоков повлечет невозможность использования указанных помещений по их назначению (под офис), то есть фактически причинит ущерб арендованному имуществу.
Проведение работ по изготовлению и установке оконных блоков, изготовлению и установке дверных блоков в арендованных по договору аренды от 01.02.2001 помещениях, расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 94, согласовано ответчиком с истцом, что подтверждается письмом № 1-673/3 от 08.10.2001, представленным в материалы дела в оригинале. Согласно письменным пояснениям истца подпись, дата и слово "согласовано" в письме сделаны генеральным директором ОАО "К." Н., указанное письмо было вручено истцом для согласования лично Н. Доказательств обратного ответчик не представил, доводы об отсутствии на письме оттиска печати ответчика как свидетельстве несогласия являются необоснованными. Довод ответчика о том, что содержание письма не позволяет установить время проведения ремонтных работ, их стоимость, объем, также подлежит отклонению, поскольку законом и договором аренды от 01.02.2001 не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем сроки, объемы и стоимость работ по улучшению арендованного имущества.
При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 223989 руб. 12 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что работы по производству и монтажу оконных и дверных блоков были выполнены истцом в порядке производства текущего ремонта помещений, а также с утверждением ответчика о том, что истцом произведен ремонт арендованных помещений, стоимость которого не подлежит возмещению в силу пункта 6.6 договора аренды от 01.02.2001. При этом суд исходит из следующего.
Необходимость осуществления ремонта как такового обусловлена тем, что вещь находится в неисправном, непригодном для использования состоянии либо существует необходимость в принятии каких-либо действий для поддержания вещи в пригодном для эксплуатации состоянии.
Необходимость осуществления ремонта путем замены оконных и дверных блоков в арендованных истцом помещениях не усматривается из материалов дела, более того, ответчик неоднократно заявлял о том, что помещения не находились в аварийном состоянии и были пригодны для использования под офис. Вместе с тем им было дано согласие на производство работ.
При таких обстоятельствах ссылки ответчика на положения статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, распределяющей обязанности арендатора и арендодателя по содержанию арендованного имущества, а также на пункт 6.6 договора аренды от 01.02.2001 не могут приниматься во внимание как не имеющие отношения к существу спора.
С учетом вышеизложенного решение арбитражного суда первой инстанции от 31.12.2004 подлежит отмене на основании пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое с нарушением норм материального права.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанций подлежат отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
постановил:
решение арбитражного суда первой инстанции от 31 декабря 2004 года по делу № А33-23786/04-с2 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить.
Взыскать с открытого акционерного общества "С.", г. Новосибирск, в пользу Региональной энергетической комиссии Красноярского края, г. Красноярск, 223989 руб. 12 коп. стоимости неотделимых улучшений, 1000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе; в доход федерального бюджета - 6079 руб. 78 коп. государственной пошлины по иску.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.
Председательствующий
С.В.САЗОНЦЕВ
Судьи
Т.С.ГУРОВА
С.В.КАРПИНСКАЯ
------------------------------------------------------------------
--------------------
| | |
|
